A
Acreedor
Es quien tiene derecho a cobrar una deuda: el banco de la hipoteca, Hacienda, la comunidad de vecinos o cualquiera a quien otro le debe dinero.
Si es el acreedor quien ha puesto en marcha la ejecución, se le llama ejecutante. Cuando la deuda está garantizada con el propio bien, el orden en el Registro suele decidir qué se cancela y qué se queda (arts. 666, 669.2 y 674 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Mira qué acreedores salen en la certificación de cargas. Los anteriores al que ejecuta pueden seguir ahí cuando compres, y los posteriores se cancelan.
Cómo comprobar las cargas de una subasta
Acta de adjudicación
Es el documento de Hacienda que deja por escrito a quién se le ha dado el bien.
Pagado el remate, Hacienda entrega una certificación del acta, salvo que se haya optado por escritura pública de venta (art. 104 bis.3.e RGR). En la Seguridad Social el documento equivalente es el certificado de adjudicación (art. 122 RGRSS).
Qué significa para ti si vas a pujar
Ese papel es el que te permite inscribir el bien a tu nombre. El deudor todavía puede pagar y liberar el bien hasta que se emita (art. 104.4 RGR).
Cómo funcionan las subastas de Hacienda
Adjudicación
Es el momento en que la autoridad da oficialmente el bien a quien ha ganado la subasta.
En los juzgados, una vez pagado el precio se dicta el decreto de adjudicación (arts. 650.1 y 670 LEC). En Hacienda decide la Mesa (art. 104 bis RGR).
Qué significa para ti si vas a pujar
Hacer la puja más alta no te convierte todavía en dueño: faltan la aprobación del remate, el pago del resto y el documento de adjudicación.
Qué hacer después de ganar una subasta
Adjudicación directa
Es una venta de un bien embargado sin pasar por la subasta normal, cuando la subasta no ha dado resultado o no conviene hacerla.
La regulan Hacienda (art. 107 RGR) y la Seguridad Social, que la autoriza, por ejemplo, cuando la segunda subasta queda desierta (art. 123 bis RGRSS). En Hacienda, si las ofertas no alcanzan el precio señalado, el bien puede adjudicarse sin precio mínimo (art. 107.5 RGR).
Qué significa para ti si vas a pujar
Puede ser una vía para comprar sin competir en una puja. Cada convocatoria fija su plazo y sus condiciones: léelas antes de ofertar.
Adjudicación directa de la Seguridad Social
Adjudicatario
Es la persona que se queda con el bien en la subasta; también se le llama rematante.
La ley usa «rematante» para quien tiene aprobado el remate y «adjudicatario» para quien recibe el bien. Si no paga el resto en plazo, pierde el depósito (art. 653.1 LEC; art. 104 bis.3.b RGR).
Qué significa para ti si vas a pujar
Si eres tú, empieza a contar el plazo de pago. Ten el dinero preparado antes de pujar, porque el plazo es corto.
Qué hacer después de ganar una subasta
AEAT
Son las siglas de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, es decir, Hacienda.
Sus subastas siguen el Reglamento General de Recaudación: depósito del 5 % en inmuebles y del 10 % en muebles (art. 103 bis RGR), puja mínima general del 10 % del tipo y prórroga de una hora tras la última puja, con 24 horas como máximo (art. 104.3 RGR).
Qué significa para ti si vas a pujar
Las reglas no son las del juzgado. Antes de pujar mira quién es la autoridad gestora, porque cambian el depósito y los plazos.
Cómo funcionan las subastas de Hacienda
Afección de bienes
Significa que una deuda va pegada al bien, de modo que puede afectarte al comprarlo aunque la haya generado otra persona.
Pasa, por ejemplo, con el IBI (art. 64.1 LHL) y con los gastos de comunidad, dentro de los límites del art. 9.1.e LPH. La regla general está en el art. 79 LGT.
Qué significa para ti si vas a pujar
No todas estas deudas se ven en la ficha. Pregunta al ayuntamiento y al administrador de la finca antes de calcular hasta dónde pujar.
Cómo comprobar las cargas de una subasta
Alzamiento del embargo
Es levantar el embargo: el bien deja de estar retenido por esa deuda.
Si una subasta judicial acaba sin postores, el ejecutado puede pedirlo (arts. 651 y 671 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Una subasta sin pujas no te da derecho a comprar el bien después por lo que quieras. Si te interesa, consulta qué ha pasado con él antes de hacer planes.
Subastas desiertas: qué pasa después
Anotación preventiva de embargo
Es un aviso en el Registro de la Propiedad para que cualquiera sepa que esa finca está embargada.
Puede pedirla quien tiene a su favor un mandamiento de embargo (art. 42 LH). Tras la subasta se cancelan la anotación que originó el remate y las posteriores, pero no las cargas anteriores (art. 674 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Si en la nota ves varias, fíjate en sus fechas y en cuál es la que se ejecuta: de eso depende lo que seguirá sobre el bien.
Cómo comprobar las cargas de una subasta
Anuncio BOE
Es la publicación en el Boletín Oficial del Estado que avisa de que esa subasta se va a celebrar.
En los juzgados solo recoge la fecha, la oficina judicial, el número del procedimiento y la dirección de la subasta en el Portal (art. 646.1 LEC). La subasta se abre al menos 24 horas después (art. 648 LEC). En la ficha aparece como un código del tipo BOE-B-2024-24358.
Qué significa para ti si vas a pujar
El anuncio apenas cuenta nada del bien. Lo que tienes que leer está en el edicto y en los documentos de la subasta.
Arrendatario
Es el inquilino: quien usa una vivienda o un local a cambio de pagar un alquiler.
Si la vivienda alquilada se vende en una ejecución, el inquilino puede tener derecho a seguir hasta completar cinco años, o siete si el casero es una empresa (art. 13.1 LAU). El juzgado le notifica la ejecución para que presente su contrato (art. 661.1 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Puedes comprar una vivienda en la que no podrás entrar a vivir de inmediato. Mira la situación posesoria y pide consejo si hay contrato de alquiler.
Cómo visitar un inmueble en subasta
Autoridad gestora
Es el organismo que lleva esa subasta: un juzgado, una notaría, Hacienda u otra administración.
El Portal de Subastas la identifica con su código y sus datos de contacto. En las judiciales es la oficina judicial del procedimiento (art. 647.1 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Es a quien tienes que preguntar las dudas sobre el bien, la visita o el pago.
Guía de las subastas del BOE, paso a paso
Avalúo
Es la valoración que se hace de un bien para sacarlo a subasta.
En los juzgados la hace un perito, salvo que ejecutante y ejecutado acuerden el valor (arts. 637 a 639 LEC). El informe debe estar en el Portal de Subastas (arts. 646.2 y 668.2 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Es una referencia, no una garantía. Compara ese informe con lo que se pide hoy por bienes parecidos y mira su fecha.
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B
Bastidor
Es el número que identifica a un vehículo, como si fuera su DNI, y no cambia aunque cambie de dueño.
En la ficha del BOE aparece como «Número de bastidor», junto a la matrícula, la marca, el modelo y la fecha de matriculación.
Qué significa para ti si vas a pujar
Compruébalo con la documentación del vehículo y pide el informe de la DGT para ver cargas, precintos e ITV.
Cómo comprar un vehículo en subasta
Bien inmueble
Es lo que no se puede mover: un piso, un local, un garaje, una nave o un terreno.
En los juzgados se rige por reglas propias: depósito del 20 % (art. 669.1 LEC), 20 días para pagar y aprobación automática del remate desde el 70 % del valor de subasta (art. 670.1 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Prepara más dinero que para un coche. Además del depósito, tienes que revisar registro, cargas y ocupantes.
Guía de las subastas del BOE, paso a paso
Bien mueble
Es lo que se puede trasladar: un coche, una máquina, joyas o mobiliario.
En los juzgados el depósito es del 10 %, con un mínimo de 1.000 € (art. 647.1 LEC), y el pago, en 10 días si la puja llega al 50 % del valor (art. 650.1 LEC). Los que tienen registro, como los vehículos, siguen en parte las reglas de los inmuebles (art. 655 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Revisa dónde está y cómo verlo. La dirección que publica el BOE puede ser la del deudor o la del depositario.
Cómo comprar un vehículo en subasta
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C
Cantidad reclamada
Es el dinero que se le reclama al deudor en ese procedimiento.
No es el precio del bien. Importa porque una puja que baste para pagar por completo al ejecutante puede aprobarse aunque sea más baja de lo normal, con los límites de los arts. 650.3 y 670.3 LEC.
Qué significa para ti si vas a pujar
Sirve para calcular tus opciones, pero al deudor también le reclaman intereses y costas: no des por exacta esa cifra.
Cómo funcionan las subastas judiciales
Cargas
Son deudas o derechos de otras personas que pesan sobre un bien y que pueden seguir ahí cuando tú lo compres.
Quien puja acepta quedarse con las cargas anteriores al crédito que se ejecuta (art. 669.2 LEC). Las posteriores se cancelan (art. 674 LEC). Su importe se resta de la tasación para fijar el valor de subasta (art. 666 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
No te fíes solo del número de la ficha. Lee la certificación y súmale al precio lo que vayas a heredar.
Cómo comprobar las cargas de una subasta
Cargas anteriores
Son las deudas inscritas antes que la que ha provocado la subasta, y normalmente pasan a ser problema tuyo.
También se llaman preferentes. No se pagan con el dinero de tu puja, sino que siguen sobre el bien (art. 669.2 LEC; art. 97.6 RGR; art. 111.2 RGRSS). El juzgado pregunta a esos acreedores cuánto se debe hoy (art. 657 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Una ganga puede dejar de serlo. Suma estas deudas a tu puja antes de decidir el máximo.
Cómo comprobar las cargas de una subasta
Cargas posteriores
Son las deudas inscritas después de la que ha provocado la subasta, y se borran al adjudicar el bien.
El juzgado ordena cancelarlas, incluso las inscritas tras la certificación de cargas (art. 674 LEC). Esos acreedores cobran, si llega, del remanente (art. 672.1 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
La cancelación no es automática: pide el mandamiento y presenta los documentos en el Registro.
Qué hacer después de ganar una subasta
Catastro
Es el inventario público de inmuebles de España: dónde están, cómo son y qué superficie tienen.
Sus datos sirven sobre todo para fines fiscales. Quién es el dueño y qué cargas hay se comprueba en el Registro de la Propiedad.
Qué significa para ti si vas a pujar
Úsalo para ver la parcela, el uso y los metros, pero no des por hecho que coinciden con el Registro ni con la realidad.
Certificación de dominio y cargas
Es el documento del Registro que dice quién es el dueño de un bien y qué cargas tiene.
La pide el juzgado al inicio de la ejecución (art. 656 LEC) y debe estar en el Portal de Subastas (art. 668.2 LEC). El Portal además da información registral actualizada (art. 667.2 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Es el documento más importante. Mira su fecha, porque la situación puede haber cambiado desde que se expidió.
Cómo comprobar las cargas de una subasta
Cesión de remate
Es pasar a otra persona el derecho a quedarse con el bien que has ganado en la subasta.
En los juzgados solo pueden hacerlo el ejecutante y los acreedores posteriores (art. 647.3 LEC). En la Seguridad Social, el adjudicatario puede ceder a un tercero (art. 120.9 RGRSS). En Hacienda, se reserva al pujar en los casos de colaboración social (art. 103.3 RGR).
Qué significa para ti si vas a pujar
Si pujas como particular en un juzgado, no cuentes con ceder el remate: compra quien puja, salvo que actúes en nombre de otro y lo digas al pujar.
Cesión de remate: qué es y cómo funciona
Cl@ve
Es uno de los sistemas oficiales para identificarte por internet ante la Administración, como también lo son el certificado digital y el DNI electrónico.
Para pujar hay que darse de alta en el Portal con un medio seguro de identificación (art. 648 LEC; art. 103.2 RGR).
Qué significa para ti si vas a pujar
Hazlo días antes de la subasta. Si dejas la identificación para el último momento, te puedes quedar sin pujar.
Cómo pujar en el Portal de Subastas
Consignar
Es ingresar dinero en una cuenta oficial para que quede guardado con un fin concreto.
El depósito se consigna por vía electrónica desde el Portal (art. 647.1 LEC). El resto del precio, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del juzgado (art. 670.1 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Si te piden consignar, piden dinero real y en plazo. Sin depósito no puedes pujar, y sin el resto pierdes el bien.
Cómo pujar en el Portal de Subastas
Costas
Son los gastos del procedimiento judicial que acaba pagando quien lo ha perdido o el deudor.
El dinero de la subasta paga al ejecutante el principal, los intereses y las costas (art. 654 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
No las pagas tú además de tu puja. Pero si calculas si tu puja cubre la deuda, tenlas en cuenta.
Cuenta de Depósitos y Consignaciones
Es la cuenta bancaria oficial del juzgado donde se ingresa el dinero de los procedimientos.
El mejor postor ingresa ahí lo que le falta por pagar del remate (art. 670.1 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Pide al juzgado los datos exactos del ingreso, y guarda el justificante. Si te equivocas de concepto, puedes tener problemas con el plazo.
Qué hacer después de ganar una subasta
Cuenta expediente
Es el número del juzgado que identifica el dinero de ese procedimiento.
Es un dato de la ficha del BOE en subastas judiciales, con un formato como 4334 0000 05 0177 14.
Qué significa para ti si vas a pujar
Te lo pedirá el juzgado o el banco cuando vayas a pagar: cópialo tal cual.
Cuota indivisa
Es una parte de la propiedad que no corresponde a ninguna zona concreta: compras, por ejemplo, el 50 % de toda la casa, no la mitad de arriba.
Cada copropietario puede vender su parte (art. 399 CC), y los demás pueden tener derecho a recuperarla por el mismo precio (art. 1522 CC). Aquí la subasta es de esa parte, no del bien entero.
Qué significa para ti si vas a pujar
No podrás usar el bien a tu gusto: lo compartes con otros dueños. Por eso no sirven las comparaciones por metro cuadrado.
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D
Decreto de adjudicación
Es la resolución del juzgado que te da el bien, una vez pagado el precio.
Lo dicta el letrado de la Administración de Justicia (arts. 650 y 670 LEC). El testimonio del decreto es el documento que sirve para inscribir la compra (art. 673 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Pide el testimonio y el mandamiento de cancelación de cargas (art. 674 LEC) y llévalos al Registro.
Qué hacer después de ganar una subasta
Depositario
Es quien guarda un bien embargado hasta que se venda.
Se le notifica la subasta si es ajeno a la Administración y no puede pujar en las de Hacienda (arts. 101.2 y 103.1 RGR).
Qué significa para ti si vas a pujar
En coches y otros bienes muebles, la dirección de la ficha puede ser la suya. Pregunta a la autoridad gestora cómo verlo.
Cómo comprar un vehículo en subasta
Depósito
Es el dinero que tienes que adelantar para poder pujar y que te devuelven si no ganas.
En juzgados, 20 % en inmuebles (art. 669.1 LEC) y 10 % en muebles (art. 647.1 LEC). En Hacienda, 5 % y 10 % (art. 103 bis RGR). En notarías, 5 % (art. 75 Ley del Notariado). En la Seguridad Social, un cheque del 25 % (art. 118.2 RGRSS). En la ficha del BOE se llama «Importe del depósito».
Qué significa para ti si vas a pujar
Si ganas y no pagas el resto, lo pierdes (art. 653.1 LEC). Mira el importe concreto de cada ficha, porque el juzgado puede cambiar el porcentaje.
Cómo pujar en el Portal de Subastas
Deudor
Es quien debe dinero, sea una persona o una empresa.
Responde de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros (art. 1911 CC). En la subasta se le llama ejecutado.
Qué significa para ti si vas a pujar
Puede pagar y parar la subasta en ciertos momentos, o buscar a alguien que mejore tu puja. Ganar no siempre es definitivo.
Del embargo de la vivienda a la subasta
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E
Edicto
Es el texto oficial con las condiciones de la subasta y los datos del bien.
En los juzgados se publica en el Portal de Subastas junto con los documentos relevantes (arts. 646.2 y 668.2 LEC). Avisa de que aceptas la titulación que exista, o su falta.
Qué significa para ti si vas a pujar
Léelo entero antes de pujar. Lo que diga prevalece sobre cualquier resumen, también el nuestro.
Guía de las subastas del BOE, paso a paso
Ejecución hipotecaria
Es el procedimiento con el que un banco reclama la deuda de una hipoteca impagada vendiendo el inmueble.
Puede ser judicial (arts. 681 y siguientes LEC) o ante notario, si se pactó en la escritura (art. 129 LH). El tipo de subasta es el fijado en la escritura, sin bajar del 75 % de la tasación (art. 682.2 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Aquí la hipoteca ejecutada se cancela. Revisa si hay otras cargas anteriores.
Cómo funcionan las subastas judiciales
Ejecutado
Es la persona o empresa a la que le están vendiendo el bien para pagar lo que debe.
Puede presentar a un tercero que mejore la puja en 10 días (arts. 650.3 y 670.3 LEC), y recibe lo que sobre después de pagar a todos (arts. 654 y 672 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Puede seguir viviendo en el inmueble cuando ganes. Mira la situación posesoria.
Del embargo de la vivienda a la subasta
Ejecutante
Es el acreedor que ha pedido que se venda el bien para cobrar su deuda.
Puede pujar sin depósito, pero si no hay pujas no puede pedir que le adjudiquen el bien, y no puede mejorar la oferta del mejor postor (art. 647.2 LEC, tras la LO 1/2025).
Qué significa para ti si vas a pujar
Puede pujar contra ti. Y como su puja se compensa con lo que le deben, puede permitirse ofertas altas.
Cómo funcionan las subastas judiciales
Embargo
Es retener un bien por orden de una autoridad para cobrar con él una deuda.
Normalmente se anota en el Registro (art. 42 LH) y, si no hay otro acuerdo, el bien sale a subasta (art. 636 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Un bien embargado no se compra al dueño como en una venta normal: lo vende la autoridad y las reglas son otras.
Del embargo de la vivienda a la subasta
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F
Fecha de conclusión
Es el día y la hora en que termina el plazo para pujar.
En los juzgados, la subasta dura 20 días naturales y no puede acabar en sábado, domingo, fiesta nacional, del 24 de diciembre al 6 de enero ni en agosto (art. 649.1 LEC). En Hacienda, se prorroga una hora tras la última puja, hasta 24 horas (art. 104.3 RGR).
Qué significa para ti si vas a pujar
No apures. Puja con margen y comprueba siempre la fecha oficial, sobre todo si la subasta se ha suspendido.
Cómo pujar en el Portal de Subastas
Fecha de inicio
Es el día y la hora en que se puede empezar a pujar.
La subasta se abre al menos 24 horas después del anuncio en el BOE (art. 648 LEC; art. 75 Ley del Notariado).
Qué significa para ti si vas a pujar
Antes de esa fecha puedes y debes estudiar los documentos, darte de alta y preparar el depósito.
Cómo pujar en el Portal de Subastas
Finca registral
Es cada inmueble tal como aparece en el Registro de la Propiedad, con su número propio.
El edicto debe recoger sus datos registrales (art. 668.2 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Lo que el Registro llama finca no tiene por qué coincidir con la parcela del Catastro. Compara ambos.
Cómo pedir y leer una nota simple
Forma de adjudicación
Es la manera de repartir los bienes cuando una subasta tiene varios lotes.
El BOE muestra este dato en subastas con lotes, con valores como «Separada para cada lote». Los lotes los forma el letrado de la Administración de Justicia en los juzgados (art. 643.1 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Si la adjudicación es separada, cada lote tiene su puja, su depósito y su resultado. Comprueba por cuál pujas.
Cómo pujar en una subasta por lotes
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I
IBI
Es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la contribución que se paga cada año al ayuntamiento por un inmueble.
Si cambia el dueño, el inmueble queda afecto al pago de la cuota (art. 64.1 LHL). Las deudas del año en que se exige y el anterior tienen preferencia sobre otros acreedores (art. 78 LGT).
Qué significa para ti si vas a pujar
Pregunta al ayuntamiento si hay recibos pendientes y súmalos a tu cálculo.
Impuestos y gastos al comprar en subasta
IDUFIR
Es el código único de una finca en el Registro, como si fuera su DNI.
Son las siglas de Identificador Único de Finca Registral. La ley lo llama «código registral único» (art. 668.2 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Con él puedes pedir una nota simple sin confundirte de finca.
Cómo pedir y leer una nota simple
Inscripción registral
Son los datos que dicen en qué lugar del Registro de la Propiedad consta el inmueble: registro, tomo, libro, folio y finca.
El edicto debe incluirlos (art. 668.2 LEC). Inscribir tu compra requiere el testimonio del decreto de adjudicación (art. 673 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Cópialos tal cual para pedir la nota simple. Y tras ganar, inscribe a tu nombre cuanto antes.
Cómo pedir y leer una nota simple
ITP
Es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el impuesto que se paga al comprar un bien, sobre todo de segunda mano.
Grava las transmisiones onerosas (art. 7 LITP). En inmuebles la base es, como mínimo, el valor de referencia, salvo que el precio sea mayor (art. 10.2 LITP). El tipo depende de cada comunidad autónoma.
Qué significa para ti si vas a pujar
Súmalo a tu presupuesto: si tu puja es baja, puede que pagues impuestos por más de lo que has pagado. Pruébalo en la calculadora de costes.
Impuestos y gastos al comprar en subasta
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L
Lanzamiento
Es el desalojo de quien ocupa un inmueble, hecho por orden del juzgado.
Quien adquiere puede pedirlo en el año siguiente a la compra contra los ocupantes sin título suficiente, y el juzgado celebra una vista antes de decidir. Pasado ese año, hay que ir a otro juicio (art. 675 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Cuenta con tiempo y costes si el inmueble está ocupado. Comprar no te da las llaves.
Qué hacer después de ganar una subasta
Letrado de la Administración de Justicia
Es el funcionario del juzgado que dirige la subasta judicial; antes se le llamaba secretario judicial.
Convoca la subasta, aprueba el remate y dicta el decreto de adjudicación (arts. 644, 650 y 670 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
En las subastas judiciales, los escritos y las dudas formales acaban en su mesa.
Licitador
Es quien participa en una subasta haciendo ofertas.
Tiene que identificarse, aceptar las condiciones y consignar el depósito (art. 647.1 LEC). En Hacienda, no pueden pujar quienes hayan intervenido en el procedimiento, como tasadores y depositarios (art. 103.1 RGR).
Qué significa para ti si vas a pujar
Si pujas, eres licitador, también si lo haces en nombre de otra persona. En ese caso tendrás que acreditar la representación.
Cómo pujar en el Portal de Subastas
Lote
Es cada bien o grupo de bienes que se vende como una sola unidad dentro de una subasta.
La ley permite vender uno o varios bienes o lotes, según convenga a la ejecución (art. 643.1 LEC). En la ficha, «Sin lotes» significa que se subasta como una sola unidad.
Qué significa para ti si vas a pujar
Comprueba qué entra en el lote y si se adjudica por separado.
Cómo pujar en una subasta por lotes
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M
Mejor postor
Es quien ha hecho la oferta más alta cuando termina la subasta.
El Portal comunica su identidad al órgano que lleva la subasta (art. 649.3 LEC) y le retiene el depósito como garantía (art. 652.1 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Ser el mejor postor no significa haberse llevado el bien: aún tienen que aprobarte el remate.
Cómo funcionan las subastas judiciales
Mejora de postura
Es la posibilidad de que aparezca alguien que ofrezca más que tú después de haber terminado la subasta.
Si la mejor puja no llega al 70 % en inmuebles o al 50 % en muebles, el ejecutado tiene 10 días para presentar a un tercero que mejore (arts. 650.3 y 670.3 LEC). En la Seguridad Social hay una regla parecida (art. 120.5 RGRSS).
Qué significa para ti si vas a pujar
Si pujas por debajo de esos porcentajes, tu depósito queda retenido y no sabrás si ganas hasta que pasen esos días.
Mejora de postura: el plazo de 10 días
Mesa de subasta
Es el grupo de funcionarios que decide quién se queda el bien en las subastas de Hacienda y de la Seguridad Social.
En Hacienda, se reúne en 15 días naturales como máximo y, por debajo del 50 % del tipo, decide si la oferta basta (art. 104 bis.1 RGR). En la Seguridad Social, su composición está en el art. 119 RGRSS.
Qué significa para ti si vas a pujar
En Hacienda, una oferta baja puede quedar sin adjudicar aunque sea la única.
Cómo funcionan las subastas de Hacienda
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P
Pleno dominio
Es ser dueño del todo: tienes la propiedad y también el derecho a usar el bien.
Es el valor más frecuente en el campo «Título jurídico» del BOE. Se opone a tener solo la nuda propiedad, el usufructo o una cuota.
Qué significa para ti si vas a pujar
Es lo que buscas si quieres usarlo o venderlo. Aun así, comprueba que la subasta sea por el 100 % del bien.
Plusvalía municipal
Es el impuesto del ayuntamiento que grava la subida de valor del suelo cuando un inmueble urbano cambia de manos.
En las ventas lo debe quien vende, salvo que sea una persona física no residente en España: en ese caso paga quien compra, como sustituto (arts. 104 y 106 LHL).
Qué significa para ti si vas a pujar
Si el deudor es una persona que no reside en España, puede tocarte a ti. Pregúntalo antes de pujar.
Impuestos y gastos al comprar en subasta
Portal de Subastas
Es la web oficial del BOE donde se celebran las subastas electrónicas y se hacen las pujas.
Depende de la Agencia Estatal BOE (art. 648 LEC). También lo usan Hacienda y las notarías (art. 104.1 RGR; art. 75 Ley del Notariado). La Seguridad Social publica sus anuncios en su propia sede (art. 117.1 RGRSS).
Qué significa para ti si vas a pujar
Subastum es un buscador: no recoge pujas. Para pujar tendrás que ir a la web oficial.
Cómo pujar en el Portal de Subastas
Posesión
Es tener el bien en tu poder de verdad: con las llaves y pudiendo entrar.
Si el inmueble está libre, puedes pedir que te pongan en posesión. Si está ocupado, hay que ir al lanzamiento (art. 675 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Ser dueño y tener las llaves pueden estar separados por meses. Cuéntalo en tus plazos.
Qué hacer después de ganar una subasta
Postor
Es quien ha hecho una oferta en una subasta.
La ley usa «postor» y «licitador» casi como sinónimos, y llama mejor postor al de la oferta más alta.
Qué significa para ti si vas a pujar
Si pujas, eres postor, y no pierdes el depósito salvo que ganes y no pagues.
Cómo pujar en el Portal de Subastas
Postura
Es otra forma de llamar a la oferta que haces en una subasta.
La LEC la usa como sinónimo de puja (art. 649 LEC). De ahí vienen «mejora de postura» y «reserva de postura».
Qué significa para ti si vas a pujar
Si lees «postura» en un documento oficial, piensa en «puja».
Cómo pujar en el Portal de Subastas
Procurador
Es el profesional que representa a una parte ante el juzgado y le lleva los trámites.
El del ejecutante puede encargarse de publicar el anuncio (art. 645.1 LEC). Las llamadas subastas de procuradores son ventas por persona o entidad especializada, que hoy se hacen por convenio entre las partes (art. 640 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Para pujar en el Portal no necesitas procurador, pero puede ayudarte después con el desalojo o los escritos.
Cómo funcionan las subastas de procuradores
Providencia de apremio
Es la orden con la que Hacienda empieza a cobrar a la fuerza una deuda impagada.
Tiene la misma fuerza ejecutiva que una sentencia judicial para actuar contra los bienes del deudor (art. 167.2 LGT).
Qué significa para ti si vas a pujar
Es el inicio del camino que puede acabar en subasta. Puede que la veas citada en los documentos.
Cómo funcionan las subastas de Hacienda
Puja
Es la cantidad de dinero que ofreces en una subasta.
Una vez abierta la subasta, solo se admiten pujas electrónicas (art. 648 LEC; art. 103.2 RGR). En Hacienda se admiten pujas por encima, igual o por debajo de la más alta (art. 104.3 RGR).
Qué significa para ti si vas a pujar
Una puja te compromete. Si ganas y no pagas el resto, pierdes el depósito.
Cómo pujar en el Portal de Subastas
Puja mínima
Es la oferta más baja que admite el sistema en esa subasta.
En Hacienda es, en general, el 10 % del tipo (art. 104.3 RGR). En los juzgados es normal ver «Sin puja mínima», lo que no significa que se apruebe cualquier oferta (arts. 650 y 670 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Pujar lo mínimo rara vez basta. Mira a partir de qué cifra se aprueba el remate.
Cómo pujar en el Portal de Subastas
Pujas secretas
Significa que mientras dura la subasta nadie ve cuánto han ofrecido los demás.
En las ejecuciones judiciales iniciadas desde el 3 de abril de 2025 las posturas son secretas (art. 649.1 LEC y disposición transitoria novena de la LO 1/2025). En Hacienda las pujas se publican al recibirse (art. 104.2 RGR).
Qué significa para ti si vas a pujar
No puedes reaccionar a lo que hagan otros. Decide de antemano tu máximo y puja esa cantidad.
Cómo pujar en el Portal de Subastas
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R
Referencia catastral
Es el código de 20 caracteres con el que el Catastro identifica cada inmueble.
El edicto la incluye si el bien la tiene (art. 668.2 LEC). No prueba quién es el dueño.
Qué significa para ti si vas a pujar
Búscala en la Sede Electrónica del Catastro para ver la ubicación, los metros y el año. Compárala con lo que dice el Registro.
Referencia registral
Es un número que aparece en algunas fichas para identificar el bien en un registro.
Es un dato del BOE que no sigue un único formato, y a veces aparece como un cero. El identificador fiable es el IDUFIR, si está.
Qué significa para ti si vas a pujar
No lo uses como única prueba de la finca: cruza la inscripción y el IDUFIR.
Registro de la Propiedad
Es la oficina pública donde consta quién es el dueño de cada finca y qué cargas tiene.
Protege a quien compra de buena fe y a título oneroso según lo que el Registro publica, una vez inscrito (art. 34 LH).
Qué significa para ti si vas a pujar
Consulta el Registro antes de pujar. Si ganas, inscribe tu compra cuanto antes.
Cómo pedir y leer una nota simple
Remanente
Es el dinero que sobra de tu puja después de pagar la deuda que motivó la subasta.
Se retiene para los acreedores posteriores, y si aún sobra va al ejecutado o al tercer poseedor (arts. 654 y 672 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Lo que pagaste no vuelve a ti. Pero explica por qué, tras pagar, se pueden cancelar las cargas posteriores.
Remate
Es la venta del bien a la oferta ganadora, y también el precio que se ha ofrecido por él.
En inmuebles, se aprueba al día siguiente del cierre si la mejor puja llega al 70 % del valor de subasta (art. 670.1 LEC). Por debajo, entran en juego la mejora, los otros límites y la vivienda habitual (art. 670 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Los remates de subastas pasadas te dan una pista de hasta dónde llegan otros. Consúltalos antes de fijar tu máximo.
Qué son los remates y cómo consultarlos
Reserva de postura
Es dejar tu depósito retenido para que, si quien ganó no paga, te puedan adjudicar el bien a ti.
Los demás postores pueden pedirla, y el bien iría al siguiente por orden de oferta (art. 652.1 LEC). En Hacienda, si pujas igual o menos que la oferta más alta, la reserva es obligatoria (art. 103 bis RGR).
Qué significa para ti si vas a pujar
A cambio de esa opción, tu depósito queda parado más tiempo.
Cómo pujar en el Portal de Subastas
Retracto
Es el derecho de alguien a quedarse con un bien ya vendido, pagando lo mismo que el comprador.
El Código Civil lo define en su art. 1521 y lo da, por ejemplo, a los copropietarios (art. 1522 CC). La ley de alquileres regula el del inquilino (art. 25 LAU).
Qué significa para ti si vas a pujar
Si compras una cuota o hay inquilino, pregunta a un abogado si alguien podría quedarse con tu compra.
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S
Segunda subasta
Es repetir la subasta de un bien que no se ha vendido en la primera.
En la Seguridad Social se celebra si el bien no se adjudica (art. 120.7 RGRSS). En Hacienda, en la segunda subasta el valor se multiplica por 0,8, y en las siguientes por 0,6 (art. 97.7 RGR). En los juzgados no hay segunda automática: se repite si hay quiebra o acuerdo (arts. 653 y 671 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Esperar a que baje puede salir bien o dejarte sin el bien. No cuentes con una segunda oportunidad.
Subastas desiertas: qué pasa después
Servidumbre
Es un derecho que obliga a una finca a soportar algo a favor de otra, como dejar pasar por un camino.
El Código Civil la define como un gravamen sobre un inmueble en beneficio de otro de distinto dueño (art. 530 CC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Búscala en la nota simple. Una servidumbre puede cambiar el valor de un terreno.
Situación posesoria
Es quién está dentro del inmueble y con qué derecho: si está vacío, ocupado por el deudor o por otras personas.
La publicidad de la subasta debe indicarlo si consta (art. 661.1 LEC). «No consta» significa que no se sabe, no que esté vacío.
Qué significa para ti si vas a pujar
Es uno de los datos que más cambian el precio. Si pone «No consta», cuenta con que puede estar ocupado.
Cómo visitar un inmueble en subasta
Sobre cerrado
Es presentar la oferta por escrito, en un sobre que no se abre hasta el día de la subasta.
Es el sistema de la Seguridad Social, con cheque del 25 % del tipo (art. 118 RGRSS). Luego se puja de viva voz (art. 120 RGRSS).
Qué significa para ti si vas a pujar
Aquí no hay pujas por internet. Prepara el cheque y lleva el sobre en plazo.
Cómo funcionan las subastas de la Seguridad Social
Subasta administrativa
Es la subasta que organiza una Administración para cobrar sus deudas o vender sus bienes, sin pasar por un juzgado.
Las de Hacienda siguen el RGR, y las de la Seguridad Social, el RGRSS.
Qué significa para ti si vas a pujar
Las reglas de depósito y pago son distintas a las del juzgado. Míralas en cada ficha.
Cómo funcionan las subastas de Hacienda
Subasta desierta
Es la subasta que termina sin que nadie haya pujado, o sin una oferta que se acepte.
En los juzgados, si es un inmueble, el ejecutado puede pedir que se levante el embargo o proponer a alguien que compre desde el 50 % del valor de subasta, o desde el 40 % si eso paga toda la deuda (art. 671 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
El bien no queda en venta libre. Puede volver a salir o no, según el procedimiento.
Subastas desiertas: qué pasa después
Subasta judicial
Es la subasta que ordena un juzgado para vender un bien y pagar una deuda.
Se hace siempre de forma electrónica en el Portal de Subastas (art. 644 LEC). En el BOE aparece, por ejemplo, como «Judicial en vía de apremio» o «Judicial concursal».
Qué significa para ti si vas a pujar
El depósito suele ser más alto que en Hacienda. Los procedimientos iniciados antes del 3 de abril de 2025 siguen otras reglas: mira las condiciones de la ficha.
Cómo funcionan las subastas judiciales
Subasta notarial
Es la subasta que se hace ante un notario, porque alguien quiere vender así o porque se ejecuta una hipoteca sin pasar por el juzgado.
La regula la Ley del Notariado (arts. 72 a 77), y se celebra en el Portal de Subastas (art. 75). La venta extrajudicial de un bien hipotecado está en el art. 129 LH.
Qué significa para ti si vas a pujar
Las condiciones las marca el anuncio de cada notario. Revísalas, y también las cargas.
Subasta notarial: qué es y cómo funciona
Subrogarse
Es ponerte en el lugar de otra persona, heredando sus obligaciones.
Por participar en una subasta judicial de inmuebles aceptas subrogarte en las cargas anteriores si te lo adjudican (art. 669.2 LEC). También quien compra una vivienda alquilada se subroga en los derechos y obligaciones del casero, en los términos del art. 14 LAU.
Qué significa para ti si vas a pujar
Si lees esta palabra, piensa: «esto lo pagaré o lo asumiré yo».
Cómo comprobar las cargas de una subasta
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T
Tanteo
Es el derecho de alguien a comprar un bien antes que otro, por el mismo precio.
Lo tiene la Tesorería en sus subastas, hasta 30 días (art. 121 RGRSS), y el inquilino, en las condiciones del art. 25 LAU. En Hacienda, la adjudicación queda en suspenso mientras dure ese derecho (art. 104 bis.3 RGR).
Qué significa para ti si vas a pujar
Puedes ganar y que otro se quede el bien. En la Seguridad Social, te devolverían el depósito y lo que hubieras pagado (art. 121 RGRSS).
Cómo funcionan las subastas de la Seguridad Social
Tasación
Es lo que un perito o una tasadora dice que vale un bien.
En los juzgados, se hace por su valor de mercado, sin tener en cuenta las cargas (art. 639.3 LEC). En una hipoteca, es la cifra de referencia para el tipo, con un 75 % como mínimo (art. 682.2 LEC). En la ficha también aparece como «Valor de tasación».
Qué significa para ti si vas a pujar
No es ni el precio de salida ni lo que vale hoy el bien. Compárala con el mercado actual.
Guía de las subastas del BOE, paso a paso
Tercer poseedor
Es quien ha comprado el bien después de que se anotara el embargo o empezara la ejecución.
Puede pagar lo que se debe y liberar el bien antes de la aprobación del remate o de la adjudicación (art. 662 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Si aparece en los documentos, el dueño ya no es el deudor original. Lee bien la situación del bien.
TGSS
Son las siglas de la Tesorería General de la Seguridad Social, el organismo que cobra las deudas con la Seguridad Social.
Sus subastas siguen el RD 1415/2004: sobre cerrado, cheque del 25 % (art. 118.2 RGRSS), pujas de viva voz, cinco días hábiles para pagar y segunda subasta si la primera no da resultado (art. 120 RGRSS).
Qué significa para ti si vas a pujar
Son muy distintas de las del BOE: se hacen en persona y con otro calendario.
Cómo funcionan las subastas de la Seguridad Social
Tipo de subasta
Tiene dos sentidos: en la ficha del BOE dice qué clase de subasta es, y en las leyes es la cifra de partida para calcular depósitos y porcentajes.
En la ficha verás «Agencia Tributaria», «Judicial en vía de apremio» o «Notarial voluntaria». En las normas, el tipo es la valoración menos las cargas anteriores (art. 97.6 RGR; art. 111.2 RGRSS), y en una hipoteca lo fija la escritura (art. 682.2 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Averigua siempre cuál de los dos sentidos usa el texto que estás leyendo: de la cifra depende cuánto tienes que depositar.
Guía de las subastas del BOE, paso a paso
Título jurídico
Dice qué derecho se subasta o por qué título lo tenía el dueño.
En la ficha suele poner «Pleno dominio» o «Escritura de compraventa». Aceptas la titulación que conste o su falta (arts. 646.2 y 669.2 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Si no pone pleno dominio, entiende bien qué compras.
Cómo comprobar las cargas de una subasta
Tramos entre pujas
Es el salto mínimo que tiene que haber entre una oferta y la siguiente.
Es un dato de la ficha del BOE, con valores como «200,00 €» o «Sin tramos». Cada lote puede tener el suyo. En la Seguridad Social, las posturas de viva voz siguen otra regla (art. 120 RGRSS).
Qué significa para ti si vas a pujar
Si la subasta tiene tramos, tu oferta debe respetarlos. Compruébalo antes de calcular la cifra.
Cómo pujar en el Portal de Subastas
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V
Valor de mercado
Es lo que costaría el bien vendiéndose de forma normal entre partes independientes.
La LITP lo define como el precio más probable de venta, libre de cargas (art. 10.1 LITP). También es el criterio de las tasaciones judiciales (art. 639.3 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Sirve para saber cuánto descuento tienes de verdad. Los precios de anuncios son precios pedidos, no de venta.
Valor de referencia
Es el valor que publica el Catastro para cada inmueble y que Hacienda usa como suelo para cobrar impuestos.
Si tu puja es inferior, el ITP se calcula sobre el valor de referencia (art. 10.2 LITP). Solo se puede impugnar al recurrir la liquidación o pedir la rectificación (art. 10.3 LITP).
Qué significa para ti si vas a pujar
Consúltalo en la Sede Electrónica del Catastro antes de pujar: puede encarecer tu compra.
Impuestos y gastos al comprar en subasta
Valor subasta
Es la cifra que usa la subasta para calcular el depósito y los porcentajes que se aprueban, sin que sea un precio de salida.
En los juzgados es la tasación menos las cargas anteriores (art. 666 LEC). Se puede pujar por debajo, y la aprobación depende de los porcentajes de los arts. 650 y 670 LEC.
Qué significa para ti si vas a pujar
No lo confundas con lo que vas a pagar. Puedes ganar por menos, y puede ser más si se suman cargas e impuestos.
Guía de las subastas del BOE, paso a paso
Visitable
Indica si está previsto que se pueda entrar a ver el bien antes de pujar.
Durante el plazo de pujas, cualquier interesado puede pedir al juzgado ver el inmueble, y quien lo ocupa tiene que aceptarlo. Si colabora, el deudor puede pedir que se le reduzca la deuda hasta un 2 % (art. 669.3 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Lo normal es que no se pueda o no conste. Pregúntalo igualmente y mira el exterior y el barrio.
Cómo visitar un inmueble en subasta
Vivienda habitual
Es la casa en la que el deudor vive de forma normal.
No se aprueba el remate por menos del 70 % del valor de subasta, salvo que la oferta pague toda la deuda, con un mínimo del 60 % (art. 670.3 LEC).
Qué significa para ti si vas a pujar
Una puja baja no va a servir. Además, puede que la familia siga viviendo dentro cuando ganes.
Del embargo de la vivienda a la subasta
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