Cómo funcionan las subastas del BOE, paso a paso
Todo lo que hay que saber antes de pujar en una subasta pública en España: quién subasta, qué significa cada cifra de la ficha, el depósito, los 20 días de pujas, las cargas, qué pasa al ganar y a cuánto se adjudican de verdad las viviendas.
En el Portal de Subastas del BOE se publican cada año miles de viviendas, locales, garajes, fincas y vehículos embargados. La primera vez intimida: fichas llenas de cifras, plazos que no perdonan y la sospecha de que «hay truco». No lo hay, pero sí hay reglas, y cambian según quién subasta. Esta guía las ordena de principio a fin, con la ley citada y con lo que dicen los resultados reales.
Una subasta del BOE es la venta electrónica de un bien, casi siempre embargado por una deuda, en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE. Las pujas están abiertas 20 días naturales; para pujar hay que identificarse con certificado, DNI electrónico o Cl@ve y consignar un depósito (en los juzgados, el 20 % en inmuebles). Gana la puja más alta que cumpla las reglas de aprobación, y el adjudicatario paga el resto en el plazo que marque cada organismo.
Quién subasta en el Portal del BOE
- Juzgados. Ejecuciones hipotecarias y embargos por deudas, divisiones de herencias o de bienes en común y concursos de acreedores. Son la gran mayoría.
- Agencia Tributaria y otras haciendas (comunidades autónomas, diputaciones, ayuntamientos), por deudas tributarias.
- Notarías: ventas extrajudiciales de hipotecas, herencias y ventas voluntarias.
La Seguridad Social no subasta en el Portal del BOE: lo hace con sobre cerrado en sus Direcciones Provinciales. En Subastum verás todas juntas.
Qué significa cada cifra de la ficha
- Valor de tasación. La valoración del bien que consta en el procedimiento.
- Valor de subasta. La referencia para las pujas. En los juzgados es la tasación menos las cargas anteriores que subsisten (art. 666 LEC); en una hipoteca, el valor pactado en la escritura, que no puede bajar del 75 % de la tasación (art. 682.2).
- Puja mínima. En los juzgados no la hay; en Hacienda es el 10 % del tipo (art. 104.3 del Reglamento General de Recaudación).
- Tramos entre pujas. El salto mínimo entre una puja y la siguiente.
- Depósito. La garantía para pujar; se devuelve si no ganas.
El procedimiento, paso a paso
1. Publicación y apertura
La subasta se anuncia en el BOE y se abre en el Portal, con la información registral de la finca actualizada hasta el cierre (arts. 667 y 668 LEC).
2. Alta en el Portal y depósito
Para pujar hay que darse de alta con un medio de identificación electrónica y consignar el depósito por la pasarela del Portal (art. 647.1 LEC). Cuánto:
| Quién subasta | Depósito | Pago del resto |
|---|---|---|
| Juzgado, inmuebles | 20 % | 20 días |
| Juzgado, muebles | 10 % (mínimo 1.000 €) | 10 días |
| Hacienda | 5 % con inmuebles, 10 % solo muebles | 15 días |
| Notaría | 5 % (salvo pliego) | 10 días hábiles |
Normas: LEC arts. 647.1, 650.1, 669.1 y 670.1; RGR arts. 103 bis y 104 bis; Ley del Notariado arts. 75 y 77. Las reglas de los juzgados son las de la Ley Orgánica 1/2025, para ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025; en las anteriores, el depósito era del 5 % y el plazo de pago de 40 días. Mira siempre el depósito que indica el anuncio.
3. Las pujas: 20 días
Se puja durante 20 días naturales desde la apertura. En los juzgados, en los procedimientos iniciados desde abril de 2025, las pujas son secretas y el plazo es improrrogable; además, la subasta no puede terminar en sábado, domingo o festivo nacional, entre el 24 de diciembre y el 6 de enero ni en agosto (art. 649.1 LEC). En Hacienda las pujas se ven y la subasta no se cierra hasta una hora después de la última, con un máximo de 24 horas de prórroga (art. 104.3 RGR). Al pujar puedes pedir que se reserve tu depósito para optar al bien si el ganador no paga (art. 652 LEC). Lo detallamos en cómo pujar en el Portal del BOE.
4. Aprobación del remate
En los juzgados, con una puja del 70 % del valor de subasta o más, se aprueba el remate. Por debajo, el deudor tiene 10 días para presentar a alguien que mejore; si no, se aprueba si llega al 50 % o cubre la deuda sin bajar del 40 %, y si no, decide el juzgado según las circunstancias (art. 670 LEC). Si es la vivienda habitual del deudor, no se aprueba por menos del 70 %, salvo que cubra toda la deuda, y nunca por menos del 60 %. En Hacienda, con el 50 % o más se adjudica y por debajo decide la Mesa (art. 104 bis RGR).
5. Pago, decreto e inscripción
El adjudicatario paga el resto en plazo; si no, pierde el depósito. El juzgado dicta el decreto de adjudicación, que sirve para inscribir el bien y cancelar las cargas posteriores; las anteriores se mantienen (arts. 670.5, 673 y 674 LEC). Luego llegan los impuestos y, si está ocupado, la posesión. Los pasos, en qué hacer después de ganar.
A cuánto se adjudican de verdad
Con los certificados de cierre de las subastas de vivienda del Portal del BOE desde 2016, por quién subasta:
| Viviendas | Adjudicadas | Remate | Más del valor |
|---|---|---|---|
| Juzgados (102.663) | 37,2 % | 62,0 % | 14,5 % |
| Hacienda (6.835) | 89,5 % | 54,5 % | 18,4 % |
| Otras haciendas (1.424) | 72,0 % | 61,1 % | 20,7 % |
| Notarías (121) | 59,5 % | 87,1 % | 38,9 % |
«Remate» es la mediana en porcentaje del valor de subasta. Fuente: informe claves del remate de Subastum. Dos lecturas: en los juzgados casi dos de cada tres viviendas no se adjudican en su subasta, y cuando se adjudican, la mitad lo hace por menos del 62 % del valor. Y hay de todo: un 15,9 % de las viviendas adjudicadas se pagó por encima de su valor de subasta. Por ciudad y tipo de bien, en los informes.
Un ejemplo con números
Una vivienda de 85 m² en Zaragoza sale a subasta en un juzgado con un valor de 150.000 €:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Depósito para pujar (20 %) | 30.000 € |
| Puja al remate mediano de los juzgados (62 %) | 93.000 € |
| Resto a pagar en 20 días | 63.000 € |
| Coste total con ITP de Aragón (8 %), Registro, gestoría y posesión | 100.998 a 105.836 € |
Ojo: con 93.000 € (62 %), la puja no llega al 70 %, así que el deudor tendría 10 días para buscar una mejora y, si fuera su vivienda habitual, solo se aprobaría si cubre toda la deuda. El coste total sale de la calculadora de Subastum; el tramo alto incluye un posible desalojo. No incluye cargas anteriores ni reforma.
Lo que hay que comprobar antes de pujar
- Cargas que subsisten: hipotecas o embargos anteriores que asumirás. Guía: cargas en las subastas.
- Ocupación: el anuncio suele decir «no consta». Guía: cómo visitar un inmueble y saber si está ocupado.
- Impuestos y gastos: impuestos y gastos al comprar en subasta.
- Financiación: el plazo de pago no da para tramitar una hipoteca desde cero. Guía: cómo financiar una compra en subasta.
Checklist
- ¿Sé quién subasta y qué depósito y plazo de pago aplica?
- ¿He leído el edicto, la certificación de cargas y la situación posesoria?
- ¿Sé si es vivienda habitual del deudor?
- ¿He calculado el coste total y fijado mi puja máxima?
- ¿Tengo el resto del dinero disponible en el plazo?
Preguntas frecuentes
¿Cualquiera puede pujar en una subasta del BOE?
Sí. Cualquier persona física o jurídica que se dé de alta en el Portal con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve y consigne el depósito. No hace falta ser residente en España.
¿Cuánto dinero necesito para pujar?
El depósito: en los juzgados, el 20 % del valor en inmuebles y el 10 % en muebles (procedimientos iniciados desde abril de 2025; antes, el 5 %); en Hacienda, el 5 % con inmuebles. Si ganas, el resto en el plazo del organismo.
¿Cuánto dura una subasta del BOE?
Veinte días naturales desde su apertura. En los juzgados, en procedimientos iniciados desde abril de 2025, el plazo es improrrogable y las pujas son secretas; en Hacienda, la subasta se prorroga una hora tras la última puja, hasta 24 horas.
¿Qué pasa si gano y no pago?
Pierdes el depósito y el bien puede adjudicarse al siguiente postor que reservó su postura.
¿Qué pasa si nadie puja?
Depende de quién subaste. En los juzgados, en procedimientos iniciados desde abril de 2025, el deudor puede designar a alguien que se adjudique el bien por al menos el 50 % o pedir que se levante el embargo; en Hacienda puede pasar a adjudicación directa.
Siguientes pasos
- Explora las subastas abiertas con su valor, ubicación y remate típico de la zona.
- Compara organismos en Hacienda frente a judiciales.
- Calcula el coste total antes de pujar.
Guía informativa; Subastum no organiza subastas. Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 647, 649, 650, 652, 666 a 674 y 682), Reglamento General de Recaudación (RD 939/2005, arts. 103 bis, 104 y 104 bis) y Ley del Notariado (arts. 75 y 77), según su texto consolidado en el BOE a 25 de octubre de 2026. Datos de Subastum: certificados de cierre del Portal de Subastas desde 2016.