Naves industriales en subasta: precios, impuestos y qué mirar
Las naves industriales salen a subasta por embargos, concursos y ejecuciones hipotecarias de empresas. Se rematan a una mediana del 55 % de su valor, pero tienen trampas propias: el IVA, las licencias, la urbanización y las cargas. Te lo explicamos con datos y con la ley del IVA.
Cuando una empresa cierra o deja de pagar, sus naves acaban a menudo en subasta: por un embargo, por la ejecución de una hipoteca o dentro de un concurso de acreedores. Para un comprador con actividad, o para un inversor que busca alquilar a empresas, pueden salir muy por debajo de su valor. Pero no se compran como un piso: el impuesto puede ser IVA en lugar de ITP, y lo que dicen los papeles sobre licencias y urbanización importa tanto como el precio.
Desde 2024 se han cerrado en el Portal del BOE 829 subastas de naves industriales: se adjudicó el 74,3 %, a un remate mediano del 55 % del valor de subasta y unos 288 €/m². Una nave usada paga normalmente ITP, pero si sale de un concurso, de una ejecución de hipoteca o el vendedor renuncia a la exención, y tú eres empresario, pagas IVA por inversión del sujeto pasivo (arts. 20 y 84 de la Ley del IVA).
Cuántas hay y de dónde salen
El 25 de octubre de 2026 había 48 naves industriales en subasta en Subastum, 16 de ellas de la Seguridad Social; las de la Tesorería con ubicación tenían un tipo mediano de 112.759 € (15 naves). Salen de tres vías: ejecuciones hipotecarias de préstamos a empresas, embargos por deudas con proveedores, Hacienda o la Seguridad Social, y concursos de acreedores, donde el juez vende los activos de la empresa insolvente. Puedes verlas en naves en subasta.
A cuánto se rematan
Subastas del Portal del BOE cerradas desde el 1 de enero de 2024, por tipo de inmueble:
| Tipo (subastas) | Adjudicadas | Remate | €/m² |
|---|---|---|---|
| Naves (829) | 74,3 % | 55,0 % | 288 |
| Locales (2.706) | 71,0 % | 51,6 % | 470 |
| Viviendas (23.025) | 65,0 % | 68,6 % | 906 |
| Garajes (4.971) | 90,1 % | 62,1 % | 242 |
| Fincas (5.403) | 72,2 % | 49,6 % | 42 |
«Remate» es la mediana en porcentaje del valor de subasta; el €/m² se calcula solo con superficies conocidas y sin subastas de varios lotes. Fuente: informe remates por tipo de inmueble de Subastum. Las naves se adjudican más que las viviendas, pero bastante más baratas respecto a su valor: un 55 % frente a un 68,6 %. Hay menos compradores particulares y quien compra suele hacer muchos números.
El impuesto: ITP o IVA
Es la diferencia que más cambia las cuentas en una nave:
- Regla general: ITP. La venta de una edificación ya usada, la «segunda entrega», está exenta de IVA (art. 20.Uno.22 de la Ley del IVA) y paga el ITP de tu comunidad.
- Renuncia a la exención. Si el vendedor es empresario y tú también, con derecho a deducir el IVA, el vendedor puede renunciar a la exención y la operación pasa a llevar IVA (art. 20.Dos).
- Inversión del sujeto pasivo. En las entregas de inmuebles hechas en un concurso, en ejecución de una garantía (una hipoteca) o con renuncia a la exención, si el comprador es empresario o profesional, es él quien declara el IVA (art. 84.Uno.2.º.e). Si tiene derecho a deducirlo, en la práctica lo declara y lo deduce.
- Primera entrega: si quien vende es el promotor y la nave es nueva, lleva IVA del 21 %.
Si compras como particular, la inversión del sujeto pasivo no te aplica. Antes de pujar, pregunta en el juzgado o en el organismo qué régimen tendrá la operación y consulta con tu asesor.
Un ejemplo con números
Una nave de 500 m² en Illescas (Toledo) sale con un valor de subasta de 200.000 € y se adjudica al remate mediano de las naves, el 55 %: 110.000 €. Según la calculadora de Subastum, en Castilla-La Mancha:
| Concepto | Con ITP (9 %) | Con IVA (21 %) y AJD (1,5 %) |
|---|---|---|
| Remate | 110.000 € | 110.000 € |
| Impuesto | 9.900 € | 24.750 € |
| Registro, gestoría y posesión | 572 a 1.320 € | 572 a 1.320 € |
| Total | 120.472 a 121.220 € | 135.322 a 136.070 € |
Para un empresario que puede deducir el IVA, los 23.100 € de IVA no son un coste final, aunque sí afectan a la tesorería si no hay inversión del sujeto pasivo. Para un particular, el IVA es coste. El remate sale a 220 €/m², por debajo de los 288 €/m² medianos de las naves desde 2024: compáralo siempre con el precio de naves parecidas en la zona.
Naves en concurso de acreedores
Muchas naves salen de concursos: la empresa es insolvente y el juez vende sus bienes para pagar a los acreedores. Para el comprador tiene dos particularidades. La primera, el resultado: en las subastas concursales de inmuebles del Portal del BOE desde 2016 (1.380 subastas), se adjudicó el 85,7 %, a un remate mediano del 50,5 % del valor, el más bajo de los tipos de procedimiento judicial (fuente: claves del remate). Se vende casi todo, y barato. La segunda, el IVA: las entregas de inmuebles en un concurso son uno de los casos de inversión del sujeto pasivo si el comprador es empresario (art. 84.Uno.2.º.e de la Ley del IVA). Comprueba también si la nave se vende sola o junto con otros bienes de la empresa, porque cambia el precio y lo que te llevas.
Para quién compensa
Una nave en subasta encaja bien con quien la va a usar para su propia actividad y puede deducir el IVA, o con un inversor que conoce el mercado de alquiler industrial de la zona. Encaja peor con quien busca una primera inversión sin experiencia: la demanda de alquiler de naves depende mucho del polígono, las reformas pueden ser caras y revenderla lleva tiempo. En todos los casos, el número que importa es el coste total por metro cuadrado comparado con naves parecidas que se alquilan o venden cerca.
Lo que hay que mirar en una nave
- Cargas. Las hipotecas de empresa suelen ser grandes; las anteriores subsisten. Guía: cargas en las subastas.
- Licencias y uso urbanístico. Que la nave pueda usarse para tu actividad depende del planeamiento y de las licencias del ayuntamiento, no de la subasta. Consúltalo antes.
- Polígono y urbanización. En algunos polígonos hay entidades de conservación o cuotas de urbanización pendientes.
- Ocupación. Una nave puede estar alquilada a otra empresa con contrato vigente o llena de maquinaria del deudor. La situación posesoria del anuncio suele decir «no consta». Guía: cómo visitar y saber si está ocupado.
- Estado: cubiertas con amianto, instalaciones eléctricas o contra incendios fuera de norma. Sin visita, presupón obras.
- Superficie real: compara la del Catastro con la registral; en naves con altillos o ampliaciones no siempre coinciden.
Checklist
- ¿De qué procedimiento sale: embargo, hipoteca o concurso?
- ¿Llevará ITP o IVA, y puedo deducir el IVA?
- ¿He revisado cargas, cuotas de urbanización y deudas con el polígono?
- ¿El uso urbanístico permite mi actividad?
- ¿He calculado el coste total con el régimen correcto?
Preguntas frecuentes
¿A cuánto se rematan las naves industriales en subasta?
Desde 2024, en el Portal del BOE, a una mediana del 55 % del valor de subasta y unos 288 €/m², con el 74,3 % de las subastas adjudicadas (829 subastas).
¿Una nave en subasta paga ITP o IVA?
Normalmente ITP, porque la venta de una edificación usada está exenta de IVA. Lleva IVA si es primera entrega de un promotor o si el vendedor renuncia a la exención; en concursos, ejecuciones de hipoteca o con renuncia, si compras como empresario, el IVA lo declaras tú (arts. 20 y 84 de la Ley del IVA).
¿Qué es la inversión del sujeto pasivo?
Que el IVA no lo repercute quien vende, sino que lo declara el comprador empresario o profesional. Si tiene derecho a deducirlo, lo deduce en la misma declaración.
¿Puedo comprar una nave en subasta como particular?
Sí. Pagarás el impuesto que corresponda sin poder deducir el IVA, si lo hubiera. Comprueba el régimen antes de pujar.
¿Dónde veo las naves en subasta?
En Subastum, filtrando por nave industrial: aparecen las del BOE y las de la Seguridad Social, con su valor, ubicación y el remate típico de la zona.
Siguientes pasos
- Mira las naves en subasta.
- Compara con los locales comerciales en subasta.
- Calcula el coste total con ITP y con IVA.
Guía informativa; no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Ley 37/1992 del IVA (arts. 20.Uno.22, 20.Dos y 84.Uno.2.º.e), según su texto consolidado en el BOE a 25 de octubre de 2026. Datos de Subastum: informe de remates por tipo (Portal de Subastas, cerradas desde el 1-1-2024), claves del remate (concursos, desde 2016) y subastas activas del 25-10-2026.