Calculadora del coste total de una subasta
Lo que de verdad pagas: tu puja, el impuesto de tu comunidad, registro y gestoría, las cargas que asumes, la ocupación y la reforma hasta tenerla habitable. En cada ficha de inmueble la tienes ya rellenada con los datos de esa subasta.
¿Cuánto me costaría en total?
Precio, impuestos, cargas, ocupación y reforma hasta tenerla habitable. Cambia cualquier dato y se recalcula.
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Precio de adjudicación
Lo que pujas. Por defecto, el valor de subasta: cámbialo por tu puja.
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150.000 € |
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ITP 6 %
Tipo general de Comunidad de Madrid sobre tu puja. Sin tipos reducidos (vivienda habitual, jóvenes…); Hacienda puede usar el valor de referencia si es mayor.
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9.000 € |
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Registro de la Propiedad
Inscripción a tu nombre (arancel del RD 1427/1989 + IVA), nota simple y cancelación de las cargas posteriores que ordena el juzgado u organismo.
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207 – 475 € |
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Gestoría (liquidar impuesto e inscribir)
Opcional: puedes hacerlo tú. Rango orientativo de mercado.
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250 – 500 € |
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Cargas anteriores que asumes
Escribe el importe de las cargas que subsisten (hipotecas o embargos anteriores).
El anuncio no detalla cargas anteriores: compruébalo en la certificación de cargas o en la nota simple.
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sin dato |
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Deudas de comunidad e IBI del inmueble
Pide el certificado de deuda al administrador y al ayuntamiento y escríbelo.
El inmueble responde de la comunidad del año en curso y los 3 anteriores (art. 9 LPH) y del IBI no prescrito (art. 64 TRLRHL).
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sin dato |
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Toma de posesión
El anuncio no informa de la ocupación («no consta»). Cambio de cerradura y altas de suministros. Plazo: inmediata tras la adjudicación.
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150 – 400 € |
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Reforma: actualización (cocina, baños, suelos)
Coste estimado por m² según el estado y la comunidad.
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•••• € |
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IBI y comunidad del primer año
Escribe el IBI anual y la cuota mensual de comunidad (los da el vendedor, el administrador o el recibo del ayuntamiento).
No se publican por inmueble.
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sin dato |
Estimación orientativa, no es una tasación ni asesoramiento fiscal. ITP: Hacienda, Tributación Autonómica 2026. Reforma: rangos de mercado de 2026 ajustados con el coste laboral de la construcción del INE. Cómo calculamos.
Cómo calculamos
Todo sale en rangos (bajo – alto) porque cada bien es distinto. Es una estimación orientativa, no una tasación ni asesoramiento fiscal.
Impuesto
Comprar en subasta a un particular o a una empresa que no es promotora tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el precio de adjudicación, con el tipo general de cada comunidad en 2026 (fuente: Ministerio de Hacienda, «Tributación Autonómica. Medidas 2026»; País Vasco y Navarra, normas forales). Hacienda puede tomar como base el valor de referencia del Catastro si es mayor. Los tipos reducidos (vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas) dependen de requisitos personales y no se aplican de oficio. Si vende un promotor (primera entrega) se paga IVA (10 % vivienda, 21 % resto) más Actos Jurídicos Documentados.
| Comunidad | ITP 2026 (tipo general) | AJD (con IVA) |
|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 1,2 % |
| Aragón | 8 % hasta 400.000 €; 8.5 % hasta 450.000 €; 9 % hasta 500.000 €; 9.5 % hasta 750.000 €; 10 % en el resto | 1,5 % |
| Asturias | 8 % hasta 300.000 €; 9 % hasta 500.000 €; 10 % en el resto | 1,2 % |
| Canarias | 6,5 % | 0,75 % |
| Cantabria | 9 % | 1,5 % |
| Castilla y León | 8 % hasta 250.000 €; 10 % en el resto | 1,5 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 1,5 % |
| Cataluña | 10 % hasta 600.000 €; 11 % hasta 900.000 €; 12 % hasta 1.500.000 €; 13 % en el resto | 1,5 % |
| Ceuta | 6 % con bonificación del 50 % (3 % efectivo) | 0,5 % |
| Comunidad de Madrid | 6 % | 0,75 % |
| Comunitat Valenciana | 9 % (desde el 1-6-2026); 11 % si el inmueble supera 1.000.000 € | 1,4 % |
| Extremadura | 8 % hasta 360.000 €; 10 % hasta 600.000 €; 11 % en el resto | 1,5 % |
| Galicia | 8 % | 1,5 % |
| Illes Balears | 8 % hasta 400.000 €; 9 % hasta 600.000 €; 10 % hasta 1.000.000 €; 12 % hasta 2.000.000 €; 13 % en el resto | 1,5 % |
| La Rioja | 7 % | 1 % |
| Melilla | 6 % con bonificación del 50 % (3 % efectivo) | 0,5 % |
| Navarra | 6 % | 0,5 % |
| País Vasco | 4 % vivienda (2,5 % si ≤120 m² y vivienda habitual); 7 % resto de inmuebles | 0,5 % |
| Región de Murcia | 7,75 % | 1,5 % |
Gastos de adjudicación
Registro de la Propiedad con el arancel oficial (RD 1427/1989) más IVA, nota simple y cancelación de cargas posteriores; notaría solo en subastas notariales (RD 1426/1989); gestoría 250-500 €, opcional. Abogado y procurador, si los contratas: 1.000-3.000 €.
Cargas y deudas
Las cargas anteriores a la que se ejecuta no se cancelan: las asumes. Usamos el importe del anuncio cuando es fiable (en las subastas de Hacienda, tasación − cargas = valor de subasta). El inmueble responde además de la comunidad del año en curso y los tres anteriores (art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal) y del IBI no prescrito (art. 64 de la Ley de Haciendas Locales): pide los certificados y escríbelos.
Ocupación
Según lo que diga el anuncio: libre (cambio de cerradura y altas, 150-400 €), ocupada sin derecho (lanzamiento con abogado y procurador o acuerdo de salida, 1.500-4.500 €, de 4 a 12 meses) o con inquilino con derecho (hay que respetar el contrato). Son rangos orientativos de honorarios: no hay estadística pública.
Reforma
No existe un índice oficial de coste de reforma por m². Partimos de los rangos de mercado publicados en 2026 por m² construido, IVA incluido: para entrar 15-40 €/m², actualización (cocina, baños, suelos) 250-450 €/m² y reforma integral 600-1.000 €/m² en viviendas (locales: 10-30, 150-300 y 350-650 €/m²). Los ajustamos a cada comunidad con su coste laboral de la construcción (INE, Encuesta Trimestral de Coste Laboral), suponiendo que la mano de obra es el 45 % de la obra. Garajes, trasteros y terrenos no llevan reforma por m². Si la ficha no tiene superficie, te la pedimos.
Mercado, reventa y alquiler
Valor de mercado: precio de oferta de viviendas parecidas en venta en la zona (Idealista), con un margen según la confianza. Margen de reventa: valor de mercado menos gastos de venta (3-6 %) menos tu coste total, antes del IRPF. Precio de remate: lo que se ha pagado por m² en subastas parecidas de la zona (certificados de cierre del BOE). Alquiler: alquiler de referencia del Ministerio de Vivienda (SERPAVI, contratos declarados en 2024), percentiles 25-50-75 por m² del municipio o, si no hay muestra, de la provincia; no existe en País Vasco y Navarra. Rentabilidad bruta = renta anual / coste total.