Subastas de locales comerciales: cómo invertir con datos
Los locales comerciales se rematan a la mitad de su valor de subasta, pero rentan solo si se alquilan. Te explicamos a cuánto se adjudican, qué pasa si el local tiene un inquilino, qué mirar de licencias y obras, cuándo hay IVA y cómo calcular la rentabilidad sobre el coste total.
Un local comercial comprado en subasta puede dar una rentabilidad que una vivienda no alcanza. También puede pasar años vacío. La diferencia está casi siempre en tres cosas: la calle, el estado del local y lo que digan los papeles sobre el inquilino que pueda haber dentro. Esta guía las repasa con los datos de remate y las normas que aplican.
Desde 2024 se han cerrado en el Portal del BOE 2.706 subastas de locales comerciales: se adjudicó el 71 %, a un remate mediano del 51,6 % del valor de subasta y unos 470 €/m². Si el local está alquilado, por regla general el comprador se subroga en el contrato (art. 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Calcula la rentabilidad sobre el coste total y con una renta realista de la calle.
A cuánto se rematan
| Tipo (subastas desde 2024) | Adjudicadas | Remate | €/m² |
|---|---|---|---|
| Locales (2.706) | 71,0 % | 51,6 % | 470 |
| Oficinas (41) | 65,9 % | 50,0 % | 740 |
| Naves (829) | 74,3 % | 55,0 % | 288 |
| Viviendas (23.025) | 65,0 % | 68,6 % | 906 |
Fuente: informe remates por tipo de inmueble de Subastum (Portal del BOE, cerradas desde el 1-1-2024). «Remate» es la mediana en porcentaje del valor de subasta; el €/m² usa superficies conocidas y excluye las subastas de varios lotes. Los locales se rematan casi 17 puntos más bajos que las viviendas respecto a su valor: hay menos compradores y más incertidumbre.
El 25 de octubre de 2026 había 123 locales en subasta en Subastum: 42 de la Seguridad Social y 24 de la Agencia Tributaria. Los de la Seguridad Social con ubicación tenían un tipo mediano de 83.999 € (40 locales).
Si el local tiene inquilino
Es la cuestión que más cambia el valor de un local, para bien o para mal:
- Regla general: quien adquiere un local arrendado queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que reúna los requisitos de tercero hipotecario del art. 34 de la Ley Hipotecaria (art. 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Es decir, normalmente compras con el inquilino y su contrato.
- En una ejecución hipotecaria, que el arrendamiento sea anterior o posterior a la hipoteca que se ejecuta puede cambiar la respuesta. Es un terreno técnico: consúltalo con un abogado con el contrato y la nota simple delante.
- Un buen inquilino es valor: renta desde el primer día. Pide al juzgado o al organismo el contrato, la renta, la duración y si está al corriente.
- Un mal inquilino o un contrato con renta muy baja y larga duración puede hundir la rentabilidad.
Si lo que se subasta no es el local, sino los derechos de arrendamiento de un negocio (por ejemplo, en una hipoteca sobre establecimiento mercantil), el anuncio debe advertir de que el adquirente queda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos y al derecho del arrendador a elevar la renta por la cesión (art. 691.3 LEC).
Licencias, obras y estado
- Uso permitido: que en el local pueda abrirse tu actividad depende del planeamiento y de la licencia municipal, no de la subasta. Pregunta en el ayuntamiento.
- Salida de humos, accesibilidad, ventilación: para hostelería, la salida de humos es a menudo la diferencia entre un local alquilable y uno que no lo es.
- Estado: sin visita, presupón obras. Los locales «en bruto» necesitan instalaciones completas, y un local que fue bar o restaurante puede requerir desmontar la instalación anterior antes de alquilarlo a otra actividad.
- Comunidad: estatutos que limiten actividades y cuotas pendientes (el inmueble responde del año en curso y los tres anteriores, art. 9 LPH).
ITP o IVA
Un local usado paga normalmente ITP. Si lo vende un empresario y el comprador también lo es, el vendedor puede renunciar a la exención y aplicar IVA; y en concursos, ejecuciones de hipoteca o con renuncia, si compras como empresario, el IVA lo declaras tú (arts. 20.Uno.22, 20.Dos y 84.Uno.2.º.e de la Ley del IVA). Lo explicamos en impuestos y gastos al comprar en subasta.
Cómo estimar la renta de un local
No hay una estadística pública de alquileres de locales tan fina como la de vivienda, así que la renta hay que estimarla a mano:
- Anuncios de la misma calle, no del barrio: en comercio, una esquina o una acera cambian la renta.
- Superficie útil y fachada: los metros de escaparate cuentan más que los del fondo.
- Locales vacíos alrededor: muchos carteles de «se alquila» en la calle son una señal de alarma.
- Actividad posible: un local que admite hostelería, con salida de humos, se alquila mejor que uno que no.
Con esa renta, haz el cálculo sobre el coste total y añade un colchón de meses vacío. Un local que tarda un año en alquilarse pierde la rentabilidad de ese año entero.
La ubicación no se arregla
El estado de un local se puede reformar y el inquilino puede cambiar, pero la calle no. Antes de mirar el precio, pasa por delante en distintos momentos del día y de la semana: tránsito de peatones, aparcamiento, comercios abiertos alrededor. Un remate al 40 % del valor en una calle sin paso puede ser una compra peor que uno al 70 % en una calle comercial.
Un ejemplo con números
Un local de 80 m² en Madrid sale con un valor de subasta de 150.000 € y se adjudica al remate mediano de los locales, el 51,6 %: 77.400 € (967 €/m²). Con la calculadora de Subastum (ITP del 6 % en Madrid, Registro, gestoría y posesión, local libre), el coste total es de 82.588 a 83.319 €. Si se alquila por 600 € al mes (supuesto del ejemplo, no un dato), la renta anual de 7.200 € supone una rentabilidad bruta del 8,6 al 8,7 % sobre el coste total, antes de IBI, comunidad, seguro y meses vacío. Con seis meses vacío al año, baja a la mitad.
Locales de Hacienda y de la Seguridad Social
Más de la mitad de los locales en subasta los subasta una administración. Hacienda en el Portal del BOE, con depósito del 5 % y adjudicación desde el 50 % del tipo; la Seguridad Social en sobre cerrado con cheque del 25 %. Lo detallamos en Hacienda frente a judiciales.
Checklist
- ¿Hay inquilino? ¿Conozco su contrato, su renta y su duración?
- ¿El uso urbanístico y la licencia permiten la actividad que busco?
- ¿He estimado las obras sin haber visto el interior?
- ¿Llevará ITP o IVA, y puedo deducir el IVA?
- ¿He calculado la rentabilidad sobre el coste total con una renta realista y meses vacío?
Preguntas frecuentes
¿A cuánto se rematan los locales en subasta?
Desde 2024, en el Portal del BOE, a una mediana del 51,6 % del valor de subasta y unos 470 €/m², con el 71 % adjudicados (2.706 subastas).
¿Qué pasa si compro un local alquilado en subasta?
Por regla general te subrogas en el contrato del arrendador (art. 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), salvo que reúnas los requisitos de tercero hipotecario. En ejecuciones hipotecarias, la fecha del contrato frente a la hipoteca importa: consulta con un abogado.
¿Un local en subasta paga ITP o IVA?
Normalmente ITP. Puede llevar IVA si el vendedor es empresario y renuncia a la exención, o si es primera entrega de un promotor; en concursos y ejecuciones de hipoteca, si compras como empresario, declaras tú el IVA.
¿Qué rentabilidad da un local comprado en subasta?
Depende de la calle y de la renta real. En el ejemplo de esta guía, con 600 € al mes y un coste total de unos 83.000 €, ronda el 8,6 % bruto, y baja mucho con meses vacío.
¿Puedo ver el local antes de pujar?
En los juzgados puedes pedir al tribunal que te deje inspeccionarlo (art. 669.3 LEC); en Hacienda y la Seguridad Social, el anuncio indica dónde y cuándo pueden examinarse los bienes.
Siguientes pasos
- Mira los locales en subasta.
- Repasa las cargas y cómo visitar un inmueble.
- Calcula el coste total y la rentabilidad.
Guía informativa; no es una recomendación de inversión ni asesoramiento jurídico. Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 29), Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 669.3 y 691.3), Ley del IVA (arts. 20 y 84) y Ley de Propiedad Horizontal (art. 9), según el BOE a 25 de octubre de 2026. Datos de Subastum: informe de remates por tipo (Portal de Subastas, cerradas desde el 1-1-2024) y subastas activas del 25-10-2026.