Impuestos y gastos al comprar en subasta

Una de las razones por las que muchas «gangas» de subasta dejan de serlo es que el comprador solo mira el precio de remate. Pero entre el martillo y las llaves hay una lista de impuestos y gastos que conviene tener clara antes de pujar. Esta guía los repasa uno a uno.

Al comprar en subasta pagas, además del remate: el impuesto de la compra (ITP, entre el 6 % y el 10 %, o IVA en obra nueva y locales), la plusvalía municipal según el caso, la notaría y el registro (varios cientos de euros) y las posibles cargas y deudas que subsistan. El coste real puede superar en un 10-15 % al precio de remate.

1. El impuesto de la compra: ITP o IVA

Al adquirir un inmueble se paga uno de estos dos impuestos, nunca los dos:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Se aplica en la mayoría de subastas de vivienda de segunda mano. Es un porcentaje sobre el valor de adquisición que fija cada comunidad autónoma y que suele moverse entre el 6 % y el 10 %. Importante: algunas comunidades calculan el impuesto sobre el valor de referencia de Catastro, no sobre el precio de remate; si rematas muy barato, podrías tributar por una base mayor que lo que pagaste.
• IVA. Se aplica cuando el vendedor es un empresario o promotor y el bien es una primera entrega (obra nueva) o determinados inmuebles afectos a una actividad. En vivienda es del 10 %; en locales, naves y suelo, del 21 %. En estas operaciones suele añadirse Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Saber cuál te corresponde cambia mucho las cuentas, así que ante la duda conviene confirmarlo con un asesor antes de pujar.

2. Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —la «plusvalía»— grava el aumento de valor del suelo desde la anterior transmisión. En una compra en subasta, quien lo paga y cómo se calcula depende del caso y del municipio; es un coste que a veces se pasa por alto y que puede ser relevante.

3. Gastos de notaría y registro

La adjudicación se documenta y se inscribe en el Registro de la Propiedad a tu nombre. En las subastas judiciales, el título es el decreto de adjudicación; en otras puede intervenir notario. Los aranceles de notaría y registro dependen del valor del inmueble, pero como orden de magnitud suman varios cientos de euros. Si además necesitas una gestoría para tramitarlo todo, súmalo.

4. Cargas que subsisten

Es el gasto más peligroso porque no aparece en ninguna factura: las cargas anteriores a la que se ejecuta pueden mantenerse y pasar a tu cargo. Una hipoteca previa no cancelada, embargos de otros acreedores o deudas de comunidad e IBI pueden convertir una compra barata en una cara. Lo explicamos a fondo en la guía de cargas en las subastas: revisa siempre la nota simple antes de pujar.

5. Deudas asociadas al inmueble

• Gastos de comunidad pendientes: por ley responden del año en curso y los tres anteriores.
• IBI de los últimos ejercicios no prescritos.
• Suministros (agua, luz) con deudas o sin contrato, que habrá que regularizar.

6. Costes si el inmueble está ocupado

Si la vivienda está ocupada, recuperar la posesión puede requerir un procedimiento de lanzamiento, con sus tiempos y sus costes legales. No es un gasto menor y conviene preverlo.

Haz números antes de pujar

La regla de oro: fija tu límite de puja partiendo del coste total, no del precio de salida. Suma remate + impuesto (ITP o IVA) + plusvalía + notaría y registro + posibles cargas + deudas + gastos de posesión, y compáralo con lo que costaría un inmueble similar en el mercado libre. Nuestra calculadora de costes te da una primera estimación, y en los informes de precios reales puedes ver a cuánto se están rematando de verdad bienes parecidos en tu zona.

Preguntas frecuentes sobre impuestos y gastos

Esta guía es orientativa y no sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico. Los tipos impositivos varían por comunidad autónoma y cambian con el tiempo; confírmalos para tu caso concreto.