Impuestos y gastos al comprar en subasta

Muchas «gangas» de subasta dejan de serlo por una razón sencilla: el comprador mira el precio de remate y se olvida de lo que viene después. Entre la puja y las llaves hay impuestos, aranceles, deudas del inmueble y, a veces, un desalojo. Ninguno es un misterio, pero conviene sumarlos antes de decidir cuánto pujar.

Al comprar una vivienda usada en subasta pagas, además del remate, el ITP de tu comunidad (del 4 al 10 % en el tipo general), calculado sobre el remate o sobre el valor de referencia del Catastro si es mayor; el Registro y, si la usas, una gestoría; las deudas de comunidad e IBI que arrastre; y las cargas anteriores que subsistan. La plusvalía la paga el deudor, salvo que sea una persona física no residente.

1. El impuesto de la compra: ITP o IVA

ITP: la regla en la mayoría de subastas

Una vivienda usada adjudicada en subasta paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Cada comunidad fija su tipo. Estos son los tipos generales que usa la calculadora de Subastum en 2026:

«Coste sobre 100.000 €»: remate de 100.000 € de una vivienda libre de 80 m², con ITP, Registro, gestoría y toma de posesión, según la calculadora de Subastum. Varias comunidades tienen tramos más altos para importes mayores y tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual; la calculadora aplica el general. En la tabla completa de la calculadora están todas.

Sobre qué se paga: cuidado con el valor de referencia

La base del ITP es el valor del bien. En inmuebles, ese valor es el valor de referencia del Catastro; si el precio pagado es mayor, se toma el precio (art. 10.2 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD). En subasta pasa a menudo lo contrario: rematas por debajo del valor de referencia y Hacienda puede liquidar sobre él. El valor de referencia solo se puede discutir recurriendo la liquidación o pidiendo la rectificación de tu autoliquidación (art. 10.3).

Y otra regla que sorprende: las hipotecas no se restan de la base. Solo se deducen las cargas que disminuyen el valor del bien, no las deudas, aunque estén garantizadas con hipoteca (art. 10.1).

IVA: cuando vende un empresario

Si el inmueble pertenece a un empresario y es una primera entrega, como una obra nueva de un promotor, o un local o una nave en determinadas condiciones, la operación puede llevar IVA (10 % en vivienda, 21 % en locales y naves) y, junto a él, Actos Jurídicos Documentados. Si el anuncio no lo aclara, pregúntalo antes de pujar: cambia las cuentas.

2. La plusvalía municipal: la paga el deudor

En las transmisiones a título oneroso, como una adjudicación en subasta, el contribuyente del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos es quien transmite, es decir, el ejecutado. Solo cuando el transmitente es una persona física no residente en España, el comprador paga como sustituto (art. 106 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). Comprueba en el anuncio quién es el titular si sospechas que no reside en España.

3. Registro, gestoría y notaría

En una subasta judicial, el título es el testimonio del decreto de adjudicación, que se inscribe directamente en el Registro (art. 673 LEC); no hace falta notario. En Hacienda o en una notarial puede haber escritura. Los aranceles del Registro dependen del valor y, con la cancelación de las cargas posteriores, suelen quedarse en unos cientos de euros; una gestoría que liquide el impuesto e inscriba cobra otro tanto, aunque puedes hacerlo tú.

4. Lo que arrastra el inmueble

• Cargas anteriores que subsisten: la hipoteca o el embargo inscritos antes del que se ejecuta pasan a tu cargo. Guía: cargas en las subastas.
• Comunidad de propietarios: el inmueble responde de las cuotas del año en curso y los tres anteriores (art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).
• IBI: el inmueble queda afecto al pago de la cuota del impuesto en caso de cambio de titular (art. 64 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales).
• Suministros cortados o con deudas a nombre del anterior titular: hay que dar de alta los tuyos.

5. Posesión y reforma

Si el inmueble está ocupado, recuperar la posesión puede requerir un lanzamiento; la calculadora estima entre 1.500 y 4.500 € de abogado y procurador, sin estadística pública detrás. Y sin visita, la reforma es una incógnita. Lo vemos en cómo visitar un inmueble y saber si está ocupado.

Un ejemplo con números

Te adjudicas en Madrid una vivienda por 100.000 € con un valor de referencia catastral de 140.000 €, 2.000 € de deuda de comunidad y sin cargas anteriores:

2.400 € de diferencia solo por la base del impuesto. Antes de pujar, consulta el valor de referencia de la finca en la Sede Electrónica del Catastro con su referencia catastral, que aparece en la ficha de cada subasta en Subastum.

Checklist

• ¿Sé si la operación lleva ITP o IVA?
• ¿He consultado el valor de referencia del Catastro?
• ¿Sé si el titular es una persona física no residente (plusvalía)?
• ¿He sumado cargas anteriores, comunidad e IBI?
• ¿He calculado el coste total con mi comunidad autónoma?

Preguntas frecuentes

Siguientes pasos

• Calcula tu caso en la calculadora, con tu comunidad y las deudas del inmueble.
• Repasa las cargas y cómo financiar la compra.
• Consulta el remate típico de tu zona en los informes.

Guía informativa; no constituye asesoramiento fiscal. Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (RDL 1/1993, art. 10), texto refundido de la Ley de Haciendas Locales (RDL 2/2004, arts. 64 y 106), Ley de Propiedad Horizontal (art. 9) y Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 673), según el BOE a 25 de octubre de 2026. Tipos de ITP: tabla de la calculadora de Subastum (2026); confirma los de tu comunidad y si tienes derecho a un tipo reducido.