Cómo financiar la compra de una subasta: hipotecas y alternativas
En una subasta primero ganas y luego tienes pocos días para pagar. Te explicamos los plazos de cada organismo, la herramienta legal que permite constituir la hipoteca a tiempo (el testimonio del remate del art. 670.6 LEC), cuánto dinero propio necesitas y las alternativas, con un ejemplo de cuotas.
Comprar en subasta con hipoteca es posible, pero el calendario no se parece al de una compra normal. Ahí no firmas cuando el banco está listo: ganas una subasta y tienes un plazo fijo para pagar. La clave es llegar con la financiación preparada y conocer una herramienta legal que poca gente usa: el testimonio del remate, que suspende el plazo de pago mientras se constituye la hipoteca.
Se puede financiar una subasta con hipoteca si la llevas preaprobada. Los plazos para pagar el resto son cortos: 20 días en inmuebles judiciales (procedimientos desde abril de 2025), 15 días en Hacienda y 5 días hábiles en la Seguridad Social. En los juzgados, si lo pides para constituir la hipoteca, te dan un testimonio del decreto de aprobación del remate y el plazo de pago queda en suspenso hasta que lo recibes (art. 670.6 LEC).
Cuánto tiempo tienes para pagar
| Quién subasta | Depósito | Plazo para el resto |
|---|---|---|
| Juzgado, inmuebles | 20 % | 20 días (40 antes de abril de 2025) |
| Hacienda | 5 % con inmuebles | 15 días desde la notificación |
| Seguridad Social | 25 % (cheque) | 5 días hábiles |
| Notaría | 5 % (salvo pliego) | 10 días hábiles |
Normas: LEC arts. 669.1 y 670.1; RGR arts. 103 bis y 104 bis.3.b; RD 1415/2004 arts. 117.2.g y 118; Ley del Notariado art. 75. Los plazos judiciales son los de la Ley Orgánica 1/2025 para procedimientos iniciados desde el 3 de abril de 2025; en los anteriores, 40 días.
El testimonio del remate: la herramienta clave
La Ley de Enjuiciamiento Civil prevé exactamente el problema del comprador con hipoteca. Si lo pides para constituir la hipoteca del art. 107.12 de la Ley Hipotecaria (la que grava el bien adjudicado para financiar su precio), el letrado de la Administración de Justicia te expide inmediatamente un testimonio del decreto de aprobación del remate, aunque no hayas pagado, indicando su finalidad. Y lo más importante: la solicitud suspende el plazo para pagar, que se reanuda cuando recibes el testimonio (art. 670.6 LEC).
En la práctica: con el testimonio, el banco puede formalizar la hipoteca sobre el bien que te acaban de adjudicar y pagar el resto directamente al juzgado. Pregunta a tu banco si trabaja con este procedimiento antes de pujar: no todos lo conocen.
En Hacienda, si el anuncio lo prevé, el pago del resto puede hacerse el mismo día en que se firma la escritura pública de venta (arts. 101.4.f y 111.1 del Reglamento General de Recaudación), lo que también facilita coordinar la hipoteca. En la Seguridad Social, con 5 días hábiles, no hay margen: hace falta dinero propio o un préstamo ya concedido.
Cuánto dinero propio necesitas
Siempre hay que tener, como mínimo:
- El depósito antes de pujar (en los juzgados, el 20 % del valor de subasta en inmuebles).
- La parte del precio que no financie el banco: en una subasta el banco no ha visto el bien por dentro y puede tasarlo con prudencia, así que es posible que financie un porcentaje menor que en una compra normal.
- Los impuestos y gastos, que el banco no suele financiar: ITP, Registro, gestoría, tasación y gestión de la hipoteca.
- Un colchón para cargas, deudas de comunidad, posesión y reforma.
Cuánto se paga, según el precio
Para calcular cuánto dinero vas a necesitar, sirve saber a qué porcentaje del valor se rematan las viviendas de cada tramo de precio. Viviendas del Portal del BOE desde 2016 (todas las autoridades):
| Valor de subasta | Adjudicadas | Remate |
|---|---|---|
| Menos de 25.000 € | 70,1 % | 56,0 % |
| 25.000-50.000 € | 64,5 % | 70,0 % |
| 50.000-100.000 € | 53,8 % | 71,4 % |
| 100.000-200.000 € | 36,2 % | 62,0 % |
| 200.000-400.000 € | 33,0 % | 56,3 % |
| Más de 400.000 € | 39,8 % | 54,9 % |
Fuente: informe claves del remate; «remate» es la mediana en porcentaje del valor de subasta. Las viviendas más caras se adjudican menos, y con descuentos mayores: es donde la financiación pesa más y hay menos postores capaces de pagar en plazo.
Un ejemplo con números
Una vivienda de 85 m² en Valencia con un valor de subasta de 160.000 € que te adjudicas por 112.000 € (el 70 %, para que el remate se apruebe sin más trámites). Supuestos de la calculadora: hipoteca del 70 % del precio, a 25 años, al 3 %:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Depósito antes de pujar (20 %) | 32.000 € |
| Préstamo (70 % del precio) | 78.400 € |
| Cuota mensual | 371,78 € |
| Dinero propio total (entrada, impuestos, gastos y posible desalojo) | 45.774 a 53.057 € |
| Coste total sin financiación | 122.654 a 127.502 € |
| Coste total con los intereses del préstamo | 157.309 a 164.592 € |
Cálculo de la calculadora de Subastum con el ITP del 9 % de la Comunitat Valenciana; el tipo de interés y el porcentaje financiado son supuestos que debes cambiar por la oferta real de tu banco. El depósito de 32.000 € se descuenta del precio, así que forma parte de tu aportación.
Qué te va a pedir el banco
Llega a la entidad con la ficha de la subasta y estos documentos, para que pueda darte una respuesta antes del cierre:
- El edicto y la certificación de cargas del Portal: el banco querrá saber qué cargas subsisten, porque reducen su garantía.
- La nota simple actualizada y la referencia catastral.
- Tu puja máxima y el plazo de pago del organismo, para que encaje la tasación y la firma.
- La situación posesoria: un inmueble ocupado es más difícil de tasar y de financiar.
Pregunta también cuánto tarda su tasación y si acepta tasar sin visita interior. Si la respuesta llega después del cierre, no te sirve.
Las alternativas
- Ahorro propio. La opción más sencilla en garajes, trasteros, vehículos o viviendas baratas. No inmovilices todo: deja colchón.
- Hipoteca preaprobada sobre otro inmueble que ya tengas, que el banco puede conceder sin esperar a la subasta.
- Préstamo personal o puente a corto plazo, para pagar a tiempo y refinanciar después con una hipoteca. Es caro: haz las cuentas con su tipo real.
- Subrogarte en una hipoteca que subsiste: si el bien tiene una hipoteca anterior que no se cancela, la asumes; a veces puede negociarse con el banco. Recuerda que esa deuda se suma al precio. Guía: cargas.
Errores que cuestan el depósito
- Pujar con la hipoteca «hablada» pero no aprobada.
- No pedir el testimonio del remate a tiempo en una subasta judicial.
- Olvidar que el banco no financia los impuestos.
- Pujar en la Seguridad Social contando con una hipoteca: en 5 días hábiles no llega.
Checklist
- ¿Tengo una aprobación del banco para este bien concreto?
- ¿Sé el plazo de pago de este organismo?
- ¿He hablado con el banco del testimonio del remate (art. 670.6 LEC)?
- ¿Tengo el depósito, la entrada, los impuestos y un colchón?
- ¿He calculado cuotas y coste total en la calculadora?
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar en subasta con hipoteca?
Sí, si la llevas preparada. En los juzgados, el testimonio del decreto de aprobación del remate permite constituir la hipoteca sobre el bien adjudicado y suspende el plazo de pago mientras lo expiden (art. 670.6 LEC).
¿Cuánto tiempo hay para pagar una subasta judicial?
Veinte días desde el cierre en inmuebles, en procedimientos iniciados desde abril de 2025; en los anteriores, cuarenta. En muebles, diez días.
¿Qué es el testimonio del decreto de aprobación del remate?
Una copia certificada del decreto que aprueba tu remate, que el juzgado expide aunque no hayas pagado para que puedas constituir la hipoteca. Pedirlo suspende el plazo de pago hasta que lo recibes.
¿Cuánto dinero propio necesito?
El depósito, la parte del precio que no financie el banco, los impuestos y gastos, y un colchón para cargas y posesión. En el ejemplo de esta guía, entre 45.800 y 53.100 € para una vivienda de 112.000 €.
¿Y en las subastas de la Seguridad Social?
El plazo es de 5 días hábiles desde la adjudicación: solo con dinero propio o un préstamo ya concedido.
Siguientes pasos
- Calcula cuotas y aportación en la calculadora.
- Repasa cómo fijar tu puja máxima y los impuestos.
- Lee qué hacer después de ganar.
Guía informativa; no constituye asesoramiento financiero ni jurídico. Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 669, 670.1 y 670.6), Ley Hipotecaria (art. 107.12), RD 939/2005 (arts. 101, 103 bis, 104 bis y 111), RD 1415/2004 (arts. 117 y 118) y Ley del Notariado (art. 75), según el BOE a 25 de octubre de 2026. Ejemplo con la calculadora de Subastum y supuestos editables.