Qué hacer después de ganar una subasta, paso a paso

Tu puja ha sido la mejor. Ahora empieza la parte que menos se explica y en la que se pierden más depósitos: pagar a tiempo, conseguir el título, liquidar los impuestos, inscribir y entrar en el inmueble. Cada paso tiene su plazo y su documento, y algunos dependen de quién subastaba. Esta guía los ordena.

Después de ganar una subasta: 1) espera la aprobación del remate y paga el resto en plazo (20 días en inmuebles judiciales desde abril de 2025, 15 en Hacienda, 5 hábiles en la Seguridad Social); 2) recibe el decreto o el certificado de adjudicación; 3) liquida el ITP o el IVA; 4) inscribe en el Registro con el mandamiento de cancelación de cargas posteriores; 5) toma posesión, pidiendo el lanzamiento si está ocupado.

Paso 1: aprobación del remate y pago

Antes de pagar, el remate tiene que aprobarse. En los juzgados, si tu puja llega al 70 % del valor, el letrado de la Administración de Justicia la aprueba el día siguiente al cierre; si no, se abre el plazo de 10 días de mejora del deudor (art. 670 LEC). Aprobado el remate, pagas la diferencia entre tu puja y el depósito:

Quién subasta	Plazo para pagar	Título que recibes
Juzgado, inmuebles	20 días (40 antes de abril de 2025)	Decreto de adjudicación
Hacienda	15 días desde la notificación	Certificación del acta o escritura
Seguridad Social	5 días hábiles	Certificado de adjudicación o escritura
Notaría	10 días hábiles	Escritura o acta

Normas: LEC arts. 670.1, 670.8 y 673; RD 939/2005 art. 104 bis.3; RD 1415/2004 arts. 117.2.g y 122; Ley del Notariado art. 75. Si no pagas, pierdes el depósito y el bien puede pasar al siguiente postor que reservó su postura (art. 652 LEC). Si vas a pagar con hipoteca en una subasta judicial, pide el testimonio del decreto de aprobación del remate: suspende el plazo de pago mientras te lo expiden (art. 670.6). Guía: financiar la compra.

Paso 2: el título

• Juzgado: consignado el precio, se dicta el decreto de adjudicación. El testimonio de ese decreto es título bastante para inscribir en el Registro (art. 673 LEC).
• Hacienda: se entrega la certificación del acta de adjudicación o, si se pidió, se otorga escritura pública de venta.
• Seguridad Social: el director provincial emite el certificado de adjudicación, que también sirve para inscribir y cancela las cargas posteriores al embargo (art. 122 del RD 1415/2004). Antes, la Tesorería tiene 30 días para ejercer su derecho de tanteo (art. 121).

Paso 3: los impuestos

Una vivienda usada paga ITP, sobre el precio o sobre el valor de referencia del Catastro si es mayor (art. 10.2 del texto refundido del ITP y AJD). Se presenta la autoliquidación en tu comunidad autónoma dentro del plazo que fije su normativa; hazlo antes de ir al Registro, que pedirá el justificante. La plusvalía municipal no es tuya: la paga el ejecutado como transmitente, salvo que sea una persona física no residente (art. 106 del texto refundido de Haciendas Locales). Guía: impuestos y gastos.

Paso 4: inscripción y cancelación de cargas

Con el título y el impuesto pagado, inscribes el bien a tu nombre. A petición tuya, el juzgado expide el mandamiento de cancelación de la carga que originó la subasta y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hicieran después de la certificación de cargas (art. 674 LEC). Las anteriores siguen: ya estaban descontadas del valor de subasta. Guía: cargas.

Paso 5: la posesión

• Libre: pide que te pongan en posesión (art. 675.1 LEC), cambia la cerradura y da de alta los suministros.
• Vivienda habitual del ejecutado: el juzgado le da un mes para desalojar, prorrogable otro mes, y fija día y hora para el lanzamiento (art. 704.1).
• Ocupantes sin título: pide su lanzamiento al mismo juzgado en el plazo de un año desde la adquisición; hay una vista en diez días y el juez resuelve por auto (art. 675.2 y 675.3).
• Inquilino con contrato válido: normalmente te subrogas en el contrato.

Este paso es más frecuente de lo que parece. En las subastas de vivienda del Portal del BOE desde 2016 en las que el anuncio lo indicaba, el 54,5 % era la vivienda habitual del deudor (30.023 de 55.099; fuente: claves del remate). Guía: cómo saber si está ocupado.

Paso 6: comunidad, IBI y suministros

• Preséntate al administrador y pide el certificado de deuda: el inmueble responde de las cuotas del año en curso y los tres anteriores (art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).
• Comunica el cambio de titular al Catastro si el Registro o el notario no lo hacen, y revisa el IBI pendiente (art. 64 del texto refundido de Haciendas Locales).
• Da de alta agua, luz y gas a tu nombre; si hay deudas del anterior titular en los suministros, aclara con la compañía que no son tuyas.

Si algo se tuerce

• El deudor presenta una mejora (puja inferior al 70 % en un juzgado): si se hace efectiva, te notifican y te devuelven el depósito de inmediato (art. 670.4 LEC).
• El deudor paga la deuda antes de que se apruebe el remate: puede liberar el bien y la subasta queda sin efecto (art. 670.7).
• No se aprueba el remate: contra el decreto que aprueba o deniega el remate cabe recurso directo de revisión ante el tribunal (art. 670.3). Consulta con un abogado si te interesa recurrir.
• La Seguridad Social ejerce el tanteo: se queda el bien y te devuelve el depósito y lo que hubieras pagado (art. 121 del RD 1415/2004).
• No llegas a pagar: pierdes el depósito. No hay prórroga del plazo salvo la suspensión por el testimonio para la hipoteca.

Un ejemplo de calendario

Una vivienda en un juzgado (procedimiento de 2025), libre, adjudicada por el 75 % del valor:

Momento	Qué pasa
Día 0	Cierra la subasta; tu puja es la mejor
Día 1	Decreto de aprobación del remate (supera el 70 %)
Hasta el día 20	Pagas el resto del precio
Después	Decreto de adjudicación y testimonio
Plazo de tu comunidad	Autoliquidación del ITP
Siguientes semanas	Inscripción y cancelación de cargas posteriores; posesión

Los tiempos de cada juzgado varían. Calcula antes el coste total para no llevarte sorpresas en ninguno de estos pasos.

Checklist

• ¿Se ha aprobado el remate o estoy en el plazo de mejora?
• ¿Tengo el dinero para pagar en el plazo de este organismo?
• ¿He pedido el testimonio para la hipoteca, si la hay?
• ¿He liquidado el ITP antes de ir al Registro?
• ¿He pedido el mandamiento de cancelación de cargas posteriores?
• ¿Sé si tendré que pedir la posesión o el lanzamiento?

Preguntas frecuentes

Siguientes pasos

• Repasa cómo funcionan las subastas del BOE de principio a fin.
• Calcula el coste total.
• Busca tu siguiente subasta en viviendas en subasta.

Guía informativa; no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 652, 670, 673 a 675 y 704), RD 939/2005 (art. 104 bis), RD 1415/2004 (arts. 117, 121 y 122), Ley del Notariado (art. 75), texto refundido del ITP y AJD (art. 10), texto refundido de Haciendas Locales (arts. 64 y 106) y Ley de Propiedad Horizontal (art. 9), según el BOE a 25 de octubre de 2026. Datos de Subastum: certificados de cierre del Portal de Subastas desde 2016.