Recopilamos las 50 preguntas más frecuentes que nos hacen sobre subastas y las respondemos de forma clara y directa.
Básicas (Principiantes)
1. ¿Qué es una subasta judicial?
Es un procedimiento legal para vender bienes embargados y recuperar deudas. Lo ordena un juzgado.
2. ¿Puedo comprar si no tengo experiencia?
Sí, pero es recomendable empezar con bienes pequeños (garajes, trasteros) y contratar asesoramiento.
3. ¿Cuánto puedo ahorrar?
Típicamente 30-50% sobre el valor de mercado, aunque varía según ubicación y estado.
4. ¿Necesito certificado digital?
Sí, es obligatorio para pujar en el Portal de Subastas del BOE.
5. ¿Cuánto debo pagar de entrada?
Un depósito del 5% del valor de subasta para participar.
Proceso de Compra
6. ¿Cómo me registro?
En el Portal de Subastas del BOE con certificado digital o DNI electrónico.
7. ¿Puedo visitar el bien antes?
Depende. Algunas subastas permiten visitas, otras no. Consulta el edicto.
8. ¿Cuánto tiempo tengo para pagar?
Generalmente 20-40 días tras la adjudicación.
9. ¿Qué pasa si no puedo pagar?
Pierdes el depósito (5%) y el bien vuelve a subastarse.
10. ¿Puedo retirar mi puja?
No. Una vez presentada, la puja es vinculante.
Financiación
11. ¿Puedo pedir hipoteca?
Sí, pero es más difícil. Necesitarás 30-40% de entrada y mejor perfil crediticio.
12. ¿Qué bancos financian subastas?
Sabadell, CaixaBank, Bankinter, Unicaja, entre otros. Consulta antes de pujar.
13. ¿Cuánto tardan en aprobar la hipoteca?
7-15 días hábiles, por eso debes tener preaprobación antes de pujar.
Costes y Gastos
14. ¿Qué gastos adicionales hay?
ITP (6-10%), notaría (600-1.200€), registro (400-800€), abogado (1.000-3.000€).
15. ¿Quién paga los gastos?
El comprador paga todos los gastos de compra.
16. ¿Hay que pagar IVA o ITP?
ITP para segunda mano (6-10%), IVA para obra nueva (10%).
Riesgos y Problemas
17. ¿Qué pasa si está ocupado?
Deberás iniciar proceso de desahucio (6-18 meses, 5.000-15.000€).
18. ¿Puedo saber si está ocupado antes?
No siempre. Puedes visitar la zona, preguntar a vecinos, pero no hay garantía.
19. ¿Qué son las cargas?
Deudas asociadas al bien: hipotecas, embargos, IBI, comunidad. Algunas se cancelan, otras no.
20. ¿Cómo verifico las cargas?
Solicita nota simple del Registro de la Propiedad (3-10€).
Estado del Bien
21. ¿Viene con muebles?
Generalmente no, salvo que se especifique en el edicto.
22. ¿Puedo ver fotos?
Algunas subastas incluyen fotos, pero no todas. Depende del juzgado.
23. ¿Qué pasa si necesita reformas?
Es tu responsabilidad y coste. Calcula reformas antes de pujar.
Tipos de Subastas
24. ¿Qué diferencia hay entre judicial y Hacienda?
Judicial: ordenada por juzgado. Hacienda: por deudas fiscales. Hacienda suele tener mejores descuentos.
25. ¿Qué son las subastas notariales?
Realizadas por notarios en procedimientos extrajudiciales. Más rápidas pero menos frecuentes.
Inversión
26. ¿Es rentable invertir en subastas?
Sí, con rentabilidades del 15-30% anual, pero requiere conocimiento y gestión activa.
27. ¿Cuánto capital necesito para empezar?
Mínimo 30.000-50.000€ para operaciones pequeñas (garajes, trasteros).
28. ¿Puedo revender inmediatamente?
Sí, pero pagarás impuestos sobre la plusvalía (19-26%).
Documentación
29. ¿Qué es el edicto?
Documento oficial con toda la información de la subasta. Léelo completo antes de pujar.
30. ¿Dónde encuentro el edicto?
En el Portal de Subastas del BOE, en la ficha de cada subasta.
Plazos y Fechas
31. ¿Cuánto dura una subasta?
Típicamente 20-40 días desde la publicación hasta el cierre.
32. ¿Cuándo sabré si he ganado?
Inmediatamente al cierre si eres la puja más alta. Adjudicación oficial en 5-20 días.
Estrategia
33. ¿Cuándo es mejor pujar?
Los últimos minutos suelen tener más actividad. Algunos prefieren pujar al inicio para desanimar competencia.
34. ¿Debo pujar el máximo desde el inicio?
No. Puja por tramos para no revelar tu límite máximo.
35. ¿Cuántas subastas debo analizar antes de comprar?
Analiza al menos 20-30 para entender el mercado antes de tu primera compra.
Aspectos Legales
36. ¿Necesito abogado?
No es obligatorio, pero muy recomendable, especialmente en tu primera compra.
37. ¿Qué hace el abogado?
Revisa cargas, verifica documentación, te asesora sobre riesgos, gestiona trámites.
38. ¿Puedo comprar si soy extranjero?
Sí, con NIE y certificado digital. Mismos derechos que españoles.
Casos Especiales
39. ¿Puedo comprar para mi empresa?
Sí, con certificado digital de la empresa y representación legal.
40. ¿Puedo comprar con un socio?
Sí, en copropiedad. Definid porcentajes antes de pujar.
Después de la Compra
41. ¿Cuándo puedo entrar en la vivienda?
Tras firmar escritura y pagar. Si está ocupada, tras el desahucio.
42. ¿Debo pagar IBI atrasado?
Depende. Consulta el edicto y la nota simple.
43. ¿Qué hago si hay okupas?
Contrata abogado especializado en desahucios. No intentes desalojar por tu cuenta.
Vehículos
44. ¿Cómo compro un coche en subasta?
Mismo proceso que inmuebles. Verifica matrícula en DGT antes de pujar.
45. ¿Viene con ITV?
Puede estar caducada. Verifica en el edicto y calcula coste de pasar ITV.
Errores Comunes
46. ¿Cuál es el error más común?
No investigar las cargas y descubrir deudas después de comprar.
47. ¿Qué NO debo hacer?
No pujes sin leer el edicto completo, no superes tu presupuesto, no compres sin asesoramiento en tu primera vez.
Recursos
48. ¿Dónde aprendo más?
Blogs especializados, cursos online, libros sobre inversión inmobiliaria, grupos de inversores.
49. ¿Hay comunidades de compradores?
Sí, en redes sociales y foros especializados puedes conectar con otros inversores.
50. ¿Subastum ofrece asesoramiento?
Proporcionamos información y herramientas. Para asesoramiento legal, consulta con abogado especializado.
Conclusión
Las subastas ofrecen grandes oportunidades, pero requieren preparación y conocimiento. Empieza con operaciones pequeñas, aprende de cada experiencia y no tengas miedo de hacer preguntas.