Subastas de Hacienda frente a judiciales: diferencias y cuál elegir
Juzgados, Hacienda, Seguridad Social y notarías subastan con reglas distintas: depósito, forma de pujar, plazo de pago y qué pasa con una puja baja. Te lo comparamos punto por punto con la ley y con lo que dicen los remates reales de cada uno.
Una vivienda en subasta puede venir de un juzgado, de Hacienda, de la Seguridad Social o de una notaría. Para el comprador no da igual: cambian el dinero que hay que adelantar, la forma de pujar, el plazo para pagar y, sobre todo, las probabilidades de llevársela y a qué precio. Esta guía las compara punto por punto.
En los juzgados se deposita el 20 % en inmuebles, las pujas son secretas (procedimientos desde abril de 2025) y el remate se aprueba directamente desde el 70 %. En Hacienda se deposita el 5 %, las pujas son visibles y con el 50 % se adjudica. Por eso los resultados son tan distintos: desde 2016, Hacienda adjudica el 89,5 % de las viviendas a un remate mediano del 54,5 %, y los juzgados el 37,2 % al 62,0 %.
Quién subasta qué
El 25 de octubre de 2026 había 1.803 subastas activas en Subastum, repartidas así: 844 de juzgados, 592 de la Seguridad Social, 298 de la Agencia Tributaria, 61 de otras haciendas (comunidades autónomas, diputaciones y ayuntamientos) y 8 de notarías. Los juzgados concentran las viviendas; la Seguridad Social, los vehículos (158 de 238) y buena parte de garajes y fincas; Hacienda, muchas fincas rústicas y garajes. Si solo miras un organismo, te pierdes buena parte de la oferta.
Las reglas, comparadas
| Regla | Juzgados | Hacienda | Seg. Social |
|---|---|---|---|
| Dónde | Portal del BOE | Portal del BOE | Dirección Provincial |
| Depósito, inmuebles | 20 % | 5 % | 25 % en cheque |
| Pujas | Secretas, 20 días sin prórroga | Visibles, prórroga de 1 h | Sobre y viva voz |
| Puja mínima | No hay | 10 % del tipo | Viva voz desde el 75 % |
| Se adjudica sin más con | 70 % | 50 % | Más del 60 % en sobre |
| Mejora del deudor | 10 días | No | 3 días hábiles |
| Pago del resto | 20 días | 15 días | 5 días hábiles |
Normas: LEC arts. 647, 649, 669.1 y 670 (Ley Orgánica 1/2025, procedimientos iniciados desde el 3-4-2025; en los anteriores, depósito del 5 %, pujas visibles con prórroga y 40 días para pagar); RD 939/2005 arts. 103 bis, 104 y 104 bis; RD 1415/2004 arts. 117, 118 y 120. Las notarías subastan en el Portal del BOE con depósito del 5 % y pago en 10 días hábiles (Ley del Notariado, art. 75).
Qué dicen los remates
| Viviendas desde 2016 | Adjudicadas | Remate | Más del valor |
|---|---|---|---|
| Juzgados (102.663) | 37,2 % | 62,0 % | 14,5 % |
| Hacienda (6.835) | 89,5 % | 54,5 % | 18,4 % |
| Otras haciendas (1.424) | 72,0 % | 61,1 % | 20,7 % |
| Notarías (121) | 59,5 % | 87,1 % | 38,9 % |
Fuente: informe claves del remate de Subastum, viviendas del Portal del BOE desde 2016 («otras haciendas»: comunidades autónomas, diputaciones y ayuntamientos; «remate», mediana sobre el valor de subasta). La Seguridad Social no publica sus resultados en el Portal del BOE. En todos los inmuebles, la diferencia se repite: Hacienda adjudica el 88,2 % al 46 %, los juzgados el 38,5 % al 60 %.
La lectura: en Hacienda casi todo se vende y más barato, porque la Mesa puede aceptar ofertas bajas sin precio mínimo. En los juzgados, muchas subastas no se adjudican, en parte por las cargas y la ocupación de las viviendas embargadas y por reglas de aprobación más exigentes. Ojo: la serie empieza en 2016, cuando el depósito judicial era del 5 %; el 20 % actual solo rige en los procedimientos iniciados desde abril de 2025.
Un ejemplo con números
La misma vivienda de 70 m² en Madrid, con un valor de subasta de 100.000 €, en un juzgado o en Hacienda, al remate mediano de cada uno (cálculo de la calculadora de Subastum, ITP del 6 %):
| Concepto | Juzgado | Hacienda |
|---|---|---|
| Depósito para pujar | 20.000 € | 5.000 € |
| Remate mediano | 62.000 € | 54.500 € |
| Plazo para pagar el resto | 20 días | 15 días |
| Coste total | 66.251 a 71.073 € | 58.291 a 63.108 € |
En el juzgado, con 62.000 € (62 %) la puja no llega al 70 % y el deudor tendría 10 días para presentar una mejora; en Hacienda, superado el 50 %, se adjudica. El tramo alto del coste incluye un posible desalojo.
Notarías y otras haciendas
Además de juzgados, Agencia Tributaria y Seguridad Social, en el Portal del BOE subastan las notarías, sobre todo ventas extrajudiciales de hipotecas, herencias y ventas voluntarias, con depósito del 5 %, pago en 10 días hábiles y sin pujas por debajo del tipo si lo fijó un perito (arts. 74.3 y 75 de la Ley del Notariado). Son pocas, pero se adjudican caras: el 87,1 % del valor de mediana en viviendas. Y subastan las otras haciendas (comunidades autónomas, diputaciones y ayuntamientos), que aplican el Reglamento General de Recaudación o sus propias normas de recaudación, según el caso, así que lee siempre el anuncio concreto: se adjudica el 72 % de sus viviendas, a una mediana del 61,1 %.
Errores al comparar organismos
- Comparar porcentajes de remate sin más. Un remate del 54,5 % en Hacienda y del 62 % en un juzgado no son comparables si los bienes son distintos: el 25-10-2026, 125 de las 298 subastas de Hacienda eran fincas y garajes.
- Olvidar el régimen transitorio. En los juzgados, una subasta de un procedimiento anterior a abril de 2025 sigue las reglas antiguas: depósito del 5 %, pujas visibles y 40 días para pagar. El depósito que indica el anuncio te da la pista.
- Dar por hecho que Hacienda adjudica siempre. Por debajo del 50 % del tipo, la Mesa puede declarar la subasta desierta.
- Ir a la Seguridad Social sin cheque. Sin el cheque certificado o conformado del 25 %, solo puedes pujar en el acto si depositas el 30 %.
Lo que tienen en común
- Cargas: en todos, las anteriores subsisten y el tipo ya las descuenta (art. 666 LEC; art. 97.6 RGR; art. 111.2 RD 1415/2004). Guía: cargas.
- Ocupación: hay que investigarla siempre. Guía: cómo saber si está ocupado.
- Impuestos: los mismos. Guía: impuestos y gastos.
¿Cuál te conviene?
- Poco dinero para el depósito: Hacienda (5 %) frente al 20 % judicial o el 25 % en cheque de la Seguridad Social.
- Financiación con hipoteca: los juzgados permiten pedir el testimonio del remate, que suspende el plazo de pago; en la Seguridad Social, con 5 días hábiles, solo con dinero propio. Guía: financiar la compra.
- Certeza de adjudicación: Hacienda, si tu oferta llega al 50 %.
- Más oferta: los juzgados subastan muchas más viviendas; la Seguridad Social, la mayoría de los vehículos.
Al final decide el bien, no el organismo: busca por tipo y zona y analiza cada subasta con las mismas comprobaciones de cargas, ocupación y coste total.
Checklist
- ¿Quién subasta y qué depósito pide?
- ¿Las pujas son secretas o visibles, y cuándo cierra?
- ¿Con qué porcentaje se adjudica sin más trámites?
- ¿Tengo el dinero en el plazo de ese organismo?
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre una subasta de Hacienda y una judicial?
La judicial la ordena un juzgado dentro de una ejecución; la de Hacienda, la Agencia Tributaria para cobrar deudas fiscales. Las dos se pujan en el Portal del BOE, pero cambian el depósito (20 % frente al 5 % en inmuebles), la forma de pujar, el umbral de adjudicación (70 % frente al 50 %) y el plazo de pago (20 frente a 15 días).
¿Dónde se adjudica más barato?
En Hacienda: desde 2016, las viviendas se rematan a una mediana del 54,5 % del valor, frente al 62,0 % en los juzgados, y se adjudica el 89,5 % frente al 37,2 %.
¿Y la Seguridad Social?
Subasta en sus Direcciones Provinciales, en sobre cerrado con cheque del 25 % y pujas a viva voz desde el 75 %, con pago en 5 días hábiles (RD 1415/2004).
¿Las cargas funcionan igual?
Sí: en todos los organismos las cargas anteriores subsisten y el valor de subasta ya las descuenta.
¿Puedo ver el inmueble antes?
En los juzgados puedes pedir al tribunal que te deje inspeccionarlo (art. 669.3 LEC); en Hacienda y en la Seguridad Social, el anuncio indica dónde y cuándo pueden examinarse los bienes.
Siguientes pasos
- Busca por organismo en el buscador: juzgados, Hacienda o Seguridad Social.
- Repasa cómo pujar.
- Calcula el coste total.
Guía informativa; no constituye asesoramiento jurídico. Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 647, 649, 666, 669 y 670), RD 939/2005 (arts. 97, 103 bis, 104 y 104 bis), RD 1415/2004 (arts. 111, 117, 118 y 120) y Ley del Notariado (art. 75), según el BOE a 25 de octubre de 2026. Datos de Subastum: certificados de cierre del Portal de Subastas desde 2016.