Qué pasa cuando te embargan la casa: del embargo a la subasta
Un embargo no significa perder la casa al día siguiente. Entre la anotación en el Registro y la subasta hay varias fases, y en cualquiera de ellas se puede parar pagando. Te explicamos cada paso con la ley en la mano y qué dicen los datos de 55.000 subastas de vivienda.
Recibir la notificación de que te embargan la vivienda asusta, y es normal. Pero un embargo es el principio de un procedimiento largo, con fases, plazos y salidas. Saber en qué punto estás te permite decidir con calma: negociar, pagar, vender tú antes que el juzgado o, si llega, saber qué pasará en la subasta. Esta guía explica el camino de una ejecución judicial ordinaria; al final vemos las diferencias con la hipoteca, Hacienda y la Seguridad Social.
Cuando se embarga una vivienda, el juzgado anota el embargo en el Registro, la tasa, pide la certificación de cargas, descuenta las cargas anteriores para fijar el valor de subasta y la saca al Portal de Subastas del BOE. Hasta que se aprueba el remate, el deudor puede liberar la vivienda pagando lo que debe (art. 670.7 LEC). Si se adjudica y es su vivienda habitual, tendrá un mes para dejarla, prorrogable otro.
Por qué embargan la vivienda
La Ley de Enjuiciamiento Civil fija un orden para embargar cuando no puede seguirse el criterio de lo más fácil de vender y menos gravoso para el deudor: primero dinero y cuentas, después créditos, joyas, rentas, muebles… y los inmuebles van en séptimo lugar, por delante solo de sueldos y pensiones y de los créditos a largo plazo (art. 592.2 LEC). En la práctica, la vivienda se embarga cuando lo demás no alcanza o cuando el acreedor y el deudor lo pactaron.
Las fases, una a una
1. Anotación preventiva en el Registro
El juzgado manda anotar el embargo en el Registro de la Propiedad (art. 629). Desde ese momento, quien consulte una nota simple verá el embargo, y cualquier comprador o banco lo tendrá en cuenta. Seguir viviendo en la casa no cambia: el embargo no te quita la posesión.
2. Tasación (avalúo)
Si acreedor y deudor no se ponen de acuerdo sobre el valor, se tasa la vivienda (art. 637). Puedes presentar alegaciones y tu propia valoración: una tasación baja perjudica al deudor, porque con ella se calcula el valor de subasta.
3. Certificación de dominio y cargas
El Registro envía al juzgado la titularidad y la relación completa de cargas: hipotecas, otros embargos, servidumbres (art. 656).
4. Valor de subasta
Al valor de tasación se le restan las cargas anteriores al embargo que se ejecuta (art. 666.1). Si esas cargas igualan o superan el valor, la ejecución sobre esa vivienda se suspende (art. 666.2): no tendría sentido subastarla.
5. Convocatoria en el Portal de Subastas
La subasta se anuncia en el BOE y se abre en el Portal de Subastas, con información registral actualizada (arts. 667 y 668). Las pujas duran 20 días naturales (art. 649.1). Quien quiera pujar tiene que depositar el 20 % del valor (art. 669.1).
Ojo con la fecha del procedimiento. Las reglas de los juzgados que citamos son las de la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, que solo se aplica a las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025 (disposición transitoria novena). En las subastas de procedimientos anteriores, que todavía salen, rigen las reglas previas: por ejemplo, un depósito del 5 % y 40 días para pagar el remate. Mira siempre el depósito que indica el anuncio de cada subasta en el Portal.
6. Después de la subasta
- Si la mejor puja llega al 70 % del valor de subasta, se aprueba el remate (art. 670.1).
- Si es inferior, el deudor tiene 10 días para presentar a alguien que mejore la oferta hasta al menos el 60 %, o lo que cubra la deuda (art. 670.3).
- Sin mejora, el remate se aprueba si llega al 50 %, o si cubre toda la deuda sin bajar del 40 %. Por debajo, el juzgado decide teniendo en cuenta, entre otras cosas, la conducta del deudor y el sacrificio que supone para él (art. 670.3).
- Si es la vivienda habitual del deudor, no se aprueba el remate por menos del 70 % del valor, salvo que cubra todo lo que se debe al acreedor, y aun así nunca por menos del 60 % (art. 670.3, último párrafo).
- Si nadie puja, el deudor, por sí o a propuesta del acreedor, puede designar a alguien que se adjudique la vivienda por al menos el 50 % de su valor (art. 671). Si no, a instancia del deudor se levanta el embargo, aunque las partes pueden pedir una nueva subasta.
Cómo parar el proceso
- Pagar. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación, el deudor puede liberar la vivienda pagando íntegramente principal, intereses y costas. El juzgado cancela la subasta, aunque ya se haya celebrado (art. 670.7).
- Negociar. Acreedor y deudor pueden acordar otras formas de pago o de realización, también después de una subasta desierta (arts. 640 y 671).
- Vender tú antes. Con el embargo anotado puedes vender, pero el comprador exigirá que se cancele con el precio. En el mercado libre no hay que descontar el riesgo de la subasta, así que puede darte más dinero.
- Buscar asesoramiento. Si es tu vivienda habitual y estás en situación de vulnerabilidad, hay medidas de protección que pueden suspender un lanzamiento. Su vigencia cambia con el tiempo: consúltala con un abogado o con los servicios sociales de tu ayuntamiento.
Qué dicen los datos
En las subastas de vivienda del Portal del BOE desde 2016, el anuncio indicaba si era la vivienda habitual del deudor en 55.099 casos. La diferencia es clara:
| Vivienda | Subastas | Adjudicadas | Remate |
|---|---|---|---|
| Habitual del deudor | 30.023 | 33,3 % | 62,8 % |
| No habitual | 25.076 | 46,4 % | 60,0 % |
Y por valor de subasta, cuanto más cara la vivienda, menos se adjudica:
| Valor de subasta | Subastas | Adjudicadas | Remate |
|---|---|---|---|
| Menos de 25.000 € | 3.265 | 70,1 % | 56,0 % |
| 25.000-50.000 € | 5.682 | 64,5 % | 70,0 % |
| 50.000-100.000 € | 18.293 | 53,8 % | 71,4 % |
| 100.000-200.000 € | 41.394 | 36,2 % | 62,0 % |
| 200.000-400.000 € | 32.764 | 33,0 % | 56,3 % |
| Más de 400.000 € | 9.664 | 39,8 % | 54,9 % |
«Remate» es la mediana del precio de adjudicación en porcentaje del valor de subasta. Fuente: informe claves del remate de Subastum. Para un deudor, la lectura es incómoda: dos de cada tres subastas de vivienda habitual no se adjudican, y cuando se adjudican, la mitad lo hace por menos del 62,8 % del valor. Lo que no cubra el remate sigue debiéndose. Por eso vender antes, o negociar, suele ser mejor que esperar a la subasta.
Un ejemplo con números
Una vivienda tasada en 180.000 € tiene una hipoteca anterior con 60.000 € pendientes y se embarga por una deuda de 40.000 € más intereses y costas:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Tasación | 180.000 € |
| Menos la hipoteca anterior, que subsiste | −60.000 € |
| Valor de subasta | 120.000 € |
| Depósito para pujar (20 %) | 24.000 € |
| Puja que se aprueba directamente (70 %) | 84.000 € |
| Remate mediano de vivienda habitual (62,8 %) | 75.360 € |
Si es la vivienda habitual, una puja de 75.360 € está por debajo del 70 %, pero se aprobaría: supera el 60 % y cubre la deuda de 40.000 € con sus intereses y costas. Lo que sobre se reserva primero para los acreedores con derechos anotados después del embargo y, si aún queda, se entrega al deudor (art. 672.1). El comprador, además, asume la hipoteca de 60.000 €. Quien puja lo sabe y lo descuenta, y por eso las viviendas con cargas atraen menos pujas. Si quieres ver cómo calcula un comprador su coste total, prueba la calculadora de Subastum.
Diferencias según quién embarga
- Hipoteca. Si el banco ejecuta la hipoteca, sigue un procedimiento especial y el tipo de subasta es el pactado en la escritura, que no puede ser inferior al 75 % de la tasación (art. 682.2 LEC). La subasta sigue las reglas de los inmuebles (art. 691.4).
- Hacienda. Subasta en el Portal del BOE con su propio reglamento: depósito del 5 %, sin precio mínimo y pago en 15 días. Lo explicamos en subastas de Hacienda.
- Seguridad Social. Subasta presencial en sobre cerrado. Lo explicamos en subastas de la Seguridad Social.
Si la vivienda se adjudica
Si es la vivienda habitual del deudor o de quienes dependen de él, el juzgado da un mes para desalojarla, prorrogable otro mes si hay motivo fundado; después se fija día y hora para el lanzamiento (art. 704.1 LEC). Te lo contamos desde el lado del comprador en cómo visitar un inmueble en subasta y saber si está ocupado.
Checklist para el deudor
- ¿Sé quién embarga (juzgado, Hacienda, Seguridad Social o banco con hipoteca) y por cuánto?
- ¿He revisado la tasación y presentado alegaciones si es baja?
- ¿Conozco las cargas anteriores que figuran en la certificación?
- ¿He hablado con el acreedor sobre un acuerdo de pago?
- ¿He valorado vender yo antes de la subasta?
- ¿He consultado a un abogado o a los servicios sociales si es mi vivienda habitual?
Preguntas frecuentes
¿Me pueden embargar la casa por una deuda pequeña?
La ley pide embargar primero lo más fácil de vender y menos gravoso; los inmuebles van en séptimo lugar del orden legal (art. 592 LEC). Si no hay otros bienes suficientes, sí puede embargarse, aunque la deuda sea menor que el valor de la vivienda.
¿Puedo seguir viviendo en casa si está embargada?
Sí. El embargo se anota en el Registro, pero no te quita la posesión. Solo si la vivienda se adjudica en subasta tendrás que dejarla: un mes si es tu vivienda habitual, prorrogable otro.
¿Se puede parar la subasta?
Sí, pagando íntegramente principal, intereses y costas antes de que se apruebe el remate o la adjudicación (art. 670.7 LEC). También puede pararse con un acuerdo con el acreedor.
¿Qué pasa si la subasta no cubre la deuda?
La parte no cubierta sigue debiéndose y el acreedor puede seguir reclamándola con otros bienes.
¿Y si nadie puja?
El deudor puede designar a alguien que se adjudique la vivienda por al menos el 50 % del valor de subasta. Si no lo hace nadie, a instancia del deudor se levanta el embargo, aunque las partes pueden pedir una nueva subasta (art. 671 LEC).
Siguientes pasos
- Comprueba si tu vivienda ya está anunciada en viviendas en subasta.
- Consulta cómo se rematan las viviendas en tu zona en los informes de Subastum.
- Repasa las cargas en las subastas para entender tu certificación.
Guía informativa; no constituye asesoramiento jurídico. Si te han embargado la vivienda, consulta con un abogado. Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 592, 629, 637, 640, 649, 656, 666 a 672, 682, 691 y 704), según su texto consolidado en el BOE a 25 de octubre de 2026, con la reforma de la Ley Orgánica 1/2025. Datos de Subastum a partir de los certificados de cierre del Portal de Subastas desde 2016.