Subasta notarial: qué es, cómo funciona y en qué se diferencia
Además de los juzgados y Hacienda, los notarios también subastan en el Portal del BOE: hipotecas que se ejecutan sin juicio, herencias, condominios y ventas voluntarias. Son pocas, pero se adjudican más caras. Te explicamos sus reglas con la Ley del Notariado en la mano.
En el Portal de Subastas del BOE no solo pujan juzgados y administraciones. Una pequeña parte de las subastas las convoca un notario: la ejecución de una hipoteca sin pasar por el juzgado, el reparto de una herencia o de un bien en copropiedad, o simplemente alguien que quiere vender su casa al mejor postor. Son pocas, pero tienen reglas propias que conviene conocer antes de pujar.
Una subasta notarial es la que se celebra ante notario, de forma electrónica en el Portal de Subastas del BOE, durante al menos 20 días naturales. Para pujar hay que consignar el 5 % del valor, salvo que el pliego de una subasta voluntaria diga otra cosa, y el adjudicatario paga el resto en 10 días hábiles. Las regulan los artículos 72 a 77 de la Ley del Notariado.
Qué se subasta ante notario
La Ley del Notariado distingue (art. 72.1):
- Subastas por disposición legal, con sus propias normas. La más conocida es la venta extrajudicial de un inmueble hipotecado, en la que el banco ejecuta la hipoteca ante notario en lugar de ante un juzgado, si así se pactó en la escritura.
- Subastas por resolución judicial o administrativa, cláusula de un contrato o de un testamento, laudo o mediación: por ejemplo, la venta de un bien heredado cuando los herederos no se ponen de acuerdo.
- Subastas voluntarias: un propietario que decide vender así. Pueden tener condiciones particulares en su pliego, incluso cambiar o suprimir el depósito (art. 77).
En el Portal aparecen como «notarial hipotecaria» u «otras subastas notariales». El 25 de octubre de 2026 había 8 abiertas: 3 hipotecarias y 5 de otro tipo, entre ellas una estación de servicio en Melide y naves industriales en Jaén y Humanes de Madrid.
Cómo funciona, paso a paso
- Requerimiento al notario. Quien puede vender pide la subasta y acredita la propiedad, las cargas, la situación arrendaticia y posesoria, el estado del bien y su valoración (art. 73.2).
- Certificación de cargas. Si es un inmueble inscrito, el notario pide al Registro la certificación de dominio y cargas, que queda consultable en el Portal y se actualiza si cambia algo (arts. 73.4 y 74.1).
- Notificaciones. El notario notifica al titular, a los titulares de cargas y a los arrendatarios u ocupantes identificados (art. 74.2).
- Anuncio en el BOE con al menos 24 horas de antelación; el Portal recoge las condiciones, la cantidad mínima admisible si la hay y, en su caso, la posibilidad de visitar el inmueble (art. 74.1).
- Pujas durante al menos 20 días naturales, con un depósito del 5 % (art. 75.1). El promotor y los copropietarios pueden pujar sin depositar.
- Cierre y pago. El notario recibe las pujas, hace constar el resultado y el adjudicatario paga el resto en 10 días hábiles. Si no paga, pierde el depósito y el bien pasa al siguiente postor que reservó su consignación (art. 75.2 y 75.3).
- Escritura. Cuando la ley exige documento público, el titular firma la escritura de venta al completar el pago; si se niega, el acta de la subasta sirve para pedírselo al juez (art. 75.4).
Una regla que cambia la estrategia
Si la valoración la fija un perito designado por el notario, esa valoración es el tipo y no se admiten pujas por debajo (art. 74.3). En una subasta judicial se puede pujar por debajo del valor y esperar a ver si se aprueba; aquí no.
Qué dicen los datos
Las subastas notariales son muy pocas en el Portal, pero se comportan de otra forma. Viviendas cerradas desde 2016, por quién subasta:
| Quién subasta (viviendas) | Adjudicadas | Remate | Más del valor |
|---|---|---|---|
| Notarías (121) | 59,5 % | 87,1 % | 38,9 % |
| Juzgados (102.663) | 37,2 % | 62,0 % | 14,5 % |
| Agencia Tributaria (6.835) | 89,5 % | 54,5 % | 18,4 % |
| Otras haciendas (1.424) | 72,0 % | 61,1 % | 20,7 % |
«Remate» es la mediana del precio en porcentaje del valor de subasta y «más del valor», el porcentaje de adjudicaciones que lo superaron. «Otras haciendas» son las de comunidades autónomas, diputaciones y ayuntamientos. Fuente: informe claves del remate de Subastum. En todos los inmuebles notariales (219) la mediana es el 71 % y el 30,5 % se pagó por encima del valor.
La lectura: en las notariales se paga de mediana el 87 % del valor de una vivienda y casi cuatro de cada diez se adjudican por encima de él. Hay menos gangas que en los juzgados; una explicación posible es que muchas son ventas voluntarias o repartos de herencias, con un tipo que no admite pujas inferiores. Con 121 viviendas, la muestra es pequeña: tómalo como tendencia.
Un ejemplo con números
Una vivienda de 85 m² en Málaga sale a subasta notarial con un tipo de 150.000 € fijado por perito:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Depósito para pujar (5 %) | 7.500 € |
| Puja mínima admisible (el tipo) | 150.000 € |
| Remate mediano de las viviendas notariales (87,1 %)* | 130.650 € |
* Solo posible si el tipo no lo fijó un perito o si el pliego admite pujas por debajo; si el tipo lo fijó un perito, la puja mínima son los 150.000 €. Con 130.650 €, la calculadora de Subastum suma el ITP de Andalucía (7 %, 9.146 €), el Registro, la gestoría y la toma de posesión: entre 140.386 y 141.143 €, si la vivienda está libre. Tendrías 10 días hábiles para pagar el resto: 123.150 €.
Notarial frente a judicial
| Regla | Notarial | Judicial |
|---|---|---|
| Dónde | Portal del BOE | Portal del BOE |
| Duración | Al menos 20 días | 20 días |
| Depósito | 5 % (el pliego puede cambiarlo) | 20 % inmuebles, 10 % muebles |
| Pago del resto | 10 días hábiles | 20 días inmuebles, 10 muebles |
| Pujas bajo el tipo | No, si lo fijó un perito | Sí, con reglas de aprobación |
Las reglas judiciales son las de la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, para ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025 (arts. 647, 649, 650, 669 y 670 LEC). En la venta extrajudicial de hipotecas se aplican además sus normas propias (Ley Hipotecaria y su reglamento), que el pliego de cada subasta concreta.
Qué revisar antes de pujar
- El pliego de condiciones en el Portal: depósito, puja mínima y cualquier condición particular (art. 77).
- Cargas en la certificación registral del Portal. Te lo explicamos en cargas en las subastas.
- Ocupación y visita. El anuncio indica si se puede visitar (art. 74.1). Si no, sigue cómo visitar un inmueble en subasta.
- Causas de suspensión. Una subasta notarial forzosa puede suspenderse, entre otros casos, por concurso del deudor o por una tercería de dominio (art. 76).
Checklist
- ¿Es hipotecaria, por herencia o voluntaria?
- ¿He leído el pliego: depósito, puja mínima, condiciones?
- ¿El tipo lo fijó un perito (no se admiten pujas por debajo)?
- ¿He revisado la certificación de cargas en el Portal?
- ¿Tengo el resto del precio para pagarlo en 10 días hábiles?
- ¿He calculado el coste total?
Preguntas frecuentes
¿Qué es una subasta notarial?
Es la subasta que se celebra ante notario, de forma electrónica en el Portal de Subastas del BOE, por una disposición legal, una resolución judicial o administrativa, un contrato, un testamento o por voluntad del propietario (arts. 72 y 73 de la Ley del Notariado).
¿Cuánto depósito hay que poner en una subasta notarial?
El 5 % del valor de los bienes. En las subastas voluntarias, el pliego puede aumentarlo, reducirlo o suprimirlo (arts. 75 y 77).
¿Se puede pujar por debajo del valor?
Si el tipo lo fijó un perito designado por el notario, no: no se admiten pujas por debajo del tipo (art. 74.3). En otros casos depende del pliego y de las normas de esa subasta.
¿Cuánto tiempo hay para pagar?
Diez días hábiles. Si no pagas, pierdes el depósito y se adjudica al siguiente postor que reservó su consignación.
¿Qué es la subasta notarial hipotecaria?
Es la venta extrajudicial de un inmueble hipotecado: el banco ejecuta la hipoteca ante notario, si se pactó en la escritura, en lugar de en un juzgado. Se rige por la Ley Hipotecaria y su reglamento y, en lo demás, por la Ley del Notariado.
Siguientes pasos
- Mira las subastas notariales abiertas.
- Repasa cómo pujar en el Portal del BOE.
- Calcula el coste total con tu comunidad autónoma.
Guía informativa; no constituye asesoramiento jurídico. Ley del Notariado, arts. 72 a 77 (añadidos por la Ley 15/2015), y Ley de Enjuiciamiento Civil, según su texto consolidado en el BOE a 25 de octubre de 2026. Datos de Subastum: certificados de cierre del Portal de Subastas desde 2016 y recuento de activas del 25-10-2026.