Cesión de remate: qué es, quién puede hacerla y cómo funciona

«Te vendo la cesión de remate de un piso del banco.» La oferta circula por foros, inmobiliarias e intermediarios, y suena a atajo para comprar en subasta sin pujar. Es una figura legal y útil, pero tiene reglas estrictas: solo pueden ceder determinados acreedores, hay un plazo de cinco días y todo pasa por el juzgado. Fuera de ese cauce, no hay cesión de remate, aunque se le llame así.

La cesión de remate es el derecho del acreedor ejecutante y de los acreedores posteriores que ganan una subasta judicial a ceder el bien a un tercero, que pasa a figurar como adjudicatario (art. 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Se formaliza con un escrito firmado por cedente y cesionario en el plazo de cinco días que da el juzgado, y el precio de la cesión puede ser inferior al del remate.

Quién puede ceder el remate

En las subastas judiciales, solo el ejecutante (normalmente el banco o el acreedor que pide la subasta) y los acreedores posteriores participan con derecho a ceder el remate, sin tener que anunciarlo antes (art. 647.3 LEC). Un postor normal que gana la subasta no puede ceder su remate: si quiere vender, tendrá que adjudicarse el bien, inscribirlo y venderlo después, con su escritura y sus impuestos.

El ejecutante tiene otra ventaja: puede pujar sin consignar depósito (art. 647.2). Por eso el esquema habitual es este: el banco puja, gana y cede el remate a un comprador que ha buscado él mismo o un intermediario.

¿Y en las subastas de Hacienda?

En las de la Agencia Tributaria no existe la cesión de remate general. Solo quien puja como colaborador social autorizado puede declarar, al acreditarse, que se reserva el derecho a ceder el remate a un tercero, para que la escritura se otorgue directamente a su favor (art. 103.3 del Reglamento General de Recaudación). Tendrá 15 días desde la notificación de la adjudicación para comunicar el cesionario (art. 104 bis.3.d).

Cómo se tramita, paso a paso

1. El acreedor gana la subasta con la mejor puja. Si es el ejecutante y su puja supera lo que se le debe, tendrá que consignar la diferencia (art. 670.2).
2. El juzgado da cinco días para la cesión, si no se hizo antes, cuando solo falta dictar el decreto de adjudicación y se ha pagado el precio (art. 647.3).
3. Cedente y cesionario presentan un escrito firmado por ambos, con los documentos que acreditan su identidad y su representación.
4. Si la cesión es con precio, se acredita documentalmente el pago de lo que el cesionario ha pagado por ella.
5. El decreto de adjudicación sale a nombre del cesionario, que es quien inscribe el bien en el Registro.

Dos reglas importan al comprador. El precio de la cesión puede ser inferior al del remate, pero la deuda del ejecutado se reduce por el importe total del remate. Y si el cesionario paga más que el remate, ese sobreprecio se aplica a la ejecución y consta aparte en el decreto (art. 647.3).

Lo que cambió en abril de 2025

La Ley Orgánica 1/2025 reformó la subasta judicial con efectos desde el 3 de abril de 2025. Para la cesión de remate, lo relevante es esto:

• El ejecutante tiene que pujar para quedarse el bien. Si no hubo ninguna puja, ya no puede pedir la adjudicación (art. 647.2). Antes, con la subasta desierta, el acreedor podía adjudicarse el bien por un porcentaje del valor y después cederlo.
• Si la subasta queda desierta, el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por al menos el 50 % del valor de subasta, o por lo que cubra toda la deuda sin bajar del 40 % (art. 671). Esa designación es hoy el camino del comprador «de fuera» en una subasta sin pujas, y no es una cesión de remate.
• Los plazos son más cortos: el resto del precio se paga en 20 días desde el cierre (art. 670.1) y el depósito para pujar en inmuebles es del 20 % (art. 669.1).

La reforma solo se aplica a las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025 (disposición transitoria novena de la LO 1/2025). En las subastas de procedimientos anteriores, que todavía salen, siguen las reglas previas, con su propio régimen de adjudicación al acreedor cuando no hay pujas.

Si te ofrecen una «cesión de remate» de un procedimiento iniciado después de abril de 2025 que quedó sin pujas, pide que te expliquen por qué vía se hace: lo normal será la designación del art. 671, no la cesión.

Qué dicen los datos

La cesión no consta como tal en los certificados de cierre del BOE, pero los resultados ayudan a entender dónde aparece. De 102.663 subastas judiciales de vivienda cerradas desde 2016, solo el 37,2 % se adjudicó; el resto quedó sin adjudicar. Así se repartieron los remates de las viviendas adjudicadas:

Remate sobre el valor de subasta	Viviendas	Peso
Menos del 50 %	11.800	26,3 %
Del 50 al 70 %	14.054	31,3 %
Del 70 al 100 %	11.931	26,6 %
Más del 100 %	7.132	15,9 %

Fuente: informe claves del remate de Subastum (viviendas de todos los organismos con remate válido). El tramo del 50 al 70 % es el más frecuente; con las reglas anteriores a 2025 ahí caían muchas adjudicaciones al propio acreedor, que es quien luego podía ceder. Con nuestros datos no se puede separar quién se adjudicó cada vivienda, así que tómalo como contexto, no como medida de las cesiones.

Un ejemplo con números

Una vivienda de 90 m² en Madrid sale a subasta con un valor de 200.000 € por una deuda de 150.000 €. El banco ejecutante puja 140.000 €, gana, y acuerda ceder el remate a un comprador por 120.000 €:

Concepto	Importe
Remate (puja del banco)	140.000 €
Lo que paga el cesionario por la cesión	120.000 €
En cuánto se reduce la deuda del ejecutado	140.000 €
Deuda que sigue debiendo el ejecutado	10.000 € más intereses y costas

Para el comprador, la calculadora de Subastum da con 120.000 € un coste de entre 127.781 y 132.633 € (ITP del 6 % en Madrid, Registro, gestoría y toma de posesión), sin reforma ni cargas. Ojo: qué precio toma Hacienda como base del ITP en una cesión de remate, el de la cesión o el del remate, ha dado lugar a pleitos y criterios distintos. Con la base de 140.000 €, el ITP serían 8.400 € en lugar de 7.200 €. Consúltalo con un asesor antes de firmar.

Riesgos y cómo protegerte

• Cargas que subsisten. Quien se adjudica, también el cesionario, acepta las cargas anteriores y se subroga en ellas (art. 670.5). Pide la certificación de cargas y una nota simple: te lo explicamos en cargas en las subastas.
• Ocupación. El cesionario recibe el bien como esté. Sigue los pasos de cómo visitar un inmueble y saber si está ocupado.
• Pagos fuera del juzgado. El pago de la cesión se acredita documentalmente ante el juzgado (art. 647.3). Desconfía de quien pide adelantos o «reservas» sin que exista una subasta concreta, ganada por el acreedor, con su número de procedimiento.
• Comisiones de intermediarios. Pregunta cuánto cobra quien te ofrece la cesión y súmalo al coste total.

Checklist

• ¿Quien cede es el ejecutante o un acreedor posterior de ese procedimiento?
• ¿Tengo el número de procedimiento, el juzgado y el resultado de la subasta en el Portal del BOE?
• ¿La subasta tuvo pujas? Si quedó desierta después de abril de 2025, ¿es cesión o designación del art. 671?
• ¿He visto la certificación de cargas y la nota simple?
• ¿El pago se acreditará ante el juzgado en el escrito de cesión?
• ¿He calculado el coste total con el ITP sobre la base más alta?

Preguntas frecuentes

Siguientes pasos

• Busca la subasta concreta en viviendas en subasta o por su número de procedimiento.
• Revisa el remate típico de la zona en los informes de Subastum.
• Repasa impuestos y gastos al comprar en subasta.
• Calcula el coste total antes de comprometer un euro.

Guía informativa; no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 647, 669, 670 y 671, en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025) y Reglamento General de Recaudación (RD 939/2005, arts. 103 y 104 bis), según su texto consolidado en el BOE a 25 de octubre de 2026. Datos de Subastum a partir de los certificados de cierre del Portal de Subastas desde 2016.