Subastas desiertas: qué pasa después y cómo aprovecharlas
Más de la mitad de las subastas judiciales de vivienda terminan sin adjudicarse. Que una subasta quede desierta no significa que el bien desaparezca: según quién subaste, puede volver a salir, venderse por adjudicación directa o adjudicarse al acreedor. Te explicamos cada camino con datos.
En el Portal de Subastas es habitual ver la palabra «desierta». No es una rareza: en los juzgados es lo más frecuente. Y para quien sabe leerla es una pista: ese bien no se ha vendido, sigue embargado y, según quién lo subaste, puede volver a salir o venderse por otra vía, a veces en mejores condiciones.
Una subasta queda desierta cuando nadie puja o cuando ninguna puja cumple las condiciones para aprobarse. Después, en los juzgados el deudor puede proponer a un comprador por al menos el 50 % del valor o pedir que se levante el embargo; en Hacienda se puede pasar a la adjudicación directa; en la Seguridad Social hay segunda subasta y, si también queda desierta, adjudicación directa; y en las notariales se cierra el expediente.
Cuántas quedan desiertas
Con los certificados de cierre del Portal del BOE desde 2016, la proporción de subastas de vivienda que se adjudican depende mucho de quién subasta y del precio:
| Viviendas | Subastas | Adjudicadas | Sin adjudicar |
|---|---|---|---|
| Juzgados | 102.663 | 37,2 % | 62,8 % |
| Agencia Tributaria | 6.835 | 89,5 % | 10,5 % |
| Otras haciendas | 1.424 | 72,0 % | 28,0 % |
| Notarías | 121 | 59,5 % | 40,5 % |
Y por valor de subasta, en todas las viviendas:
| Valor de subasta | Subastas | Sin adjudicar |
|---|---|---|
| Menos de 25.000 € | 3.265 | 29,9 % |
| 25.000-50.000 € | 5.682 | 35,5 % |
| 50.000-100.000 € | 18.293 | 46,2 % |
| 100.000-200.000 € | 41.394 | 63,8 % |
| 200.000-400.000 € | 32.764 | 67,0 % |
| Más de 400.000 € | 9.664 | 60,2 % |
«Otras haciendas»: comunidades autónomas, diputaciones y ayuntamientos. Fuente: informe claves del remate de Subastum. «Sin adjudicar» incluye las desiertas y las que, con pujas, no llegaron a adjudicarse. Dos de cada tres viviendas de más de 100.000 € subastadas por un juzgado no encuentran comprador en esa subasta.
Por qué quedan desiertas
- El valor de subasta es alto para el estado real del bien, que casi nunca se puede ver por dentro.
- Cargas que subsisten: hipotecas o embargos anteriores que el comprador asume además del precio.
- Ocupación o dudas sobre quién vive en el inmueble.
- El depósito y los plazos: en los juzgados, el 20 % para pujar y 20 días para pagar el resto en procedimientos iniciados desde abril de 2025, sin tiempo para una hipoteca.
- Cuotas indivisas: comprar el 50 % de una casa interesa a pocos.
Qué pasa después, según quién subaste
Juzgados
Si nadie puja, a instancia del deudor se levanta el embargo. Pero desde el final de la subasta desierta el deudor, por sí o a propuesta del acreedor, puede designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por al menos el 50 % de su valor, o por lo que cubra toda la deuda sin bajar del 40 %. Las partes también pueden pedir de común acuerdo una nueva subasta o pactar otra forma de venta (art. 671 LEC, reforma de la Ley Orgánica 1/2025, para ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025). Desde esa reforma, el acreedor ya no puede pedir quedarse el bien si no hubo pujas (art. 647.2). En los procedimientos anteriores siguen las reglas previas.
Hacienda
Una subasta desierta puede dar paso a la adjudicación directa: se anuncia en la sede electrónica, las ofertas se presentan por vía telemática y, si no alcanzan el precio de referencia, el bien puede adjudicarse sin precio mínimo (art. 107 del Reglamento General de Recaudación). Recuerda además que en Hacienda, aunque haya pujas por debajo del 50 %, la Mesa puede adjudicar o declararla desierta (art. 104 bis).
Seguridad Social
Los bienes no adjudicados van a una segunda subasta en las mismas condiciones, en la que basta superar el 50 % del tipo (art. 120.7 del RD 1415/2004). Si también queda desierta, la Tesorería puede autorizar la adjudicación directa, sin precio mínimo salvo el umbral del 25 % en inmuebles (art. 123 bis).
Notarías
Si no hay ningún postor, el notario declara desierta la subasta y cierra el expediente (art. 75.2 de la Ley del Notariado). Quien la promovió puede volver a convocarla.
Cómo detectarlas en Subastum
En Subastum guardamos también las subastas cerradas, no solo las abiertas. Eso permite ver qué pasó con un bien y con los parecidos:
- En la ficha de una subasta cerrada verás el resultado: el remate si se adjudicó, o el aviso de que concluyó sin ninguna puja.
- En las fichas abiertas, el bloque de estadística de la zona indica cuántas subastas parecidas se resolvieron y qué porcentaje quedó desierto, con su ventana de fechas.
- En los informes por ciudad y tipo de bien tienes el porcentaje de adjudicadas y el remate mediano de cada municipio con suficientes datos.
Si en una zona más de la mitad de las viviendas quedan desiertas, la competencia es baja y es más probable que un bien vuelva a salir. Si casi todas se adjudican, tendrás que pujar con decisión la primera vez.
Cómo aprovecharlas
- Sigue los bienes, no solo las subastas. Un bien que quedó desierto puede volver a salir. Guarda la ficha en favoritos y crea una alerta para su municipio y tipo en Subastum: si vuelve, te avisamos.
- Entiende por qué quedó desierta. Si fue por cargas que cubren casi todo el valor, la siguiente vez estará igual. Si fue por precio, puede salir más barata.
- Atento a la segunda subasta de la Seguridad Social y a las adjudicaciones directas: son las vías con reglas de precio más flexibles. Te lo explicamos en adjudicación directa de la Seguridad Social.
- En los juzgados, la designación del art. 671 la hace el deudor. Si te interesa un bien de una subasta judicial desierta, quien puede proponerte como comprador es el ejecutado, a veces a propuesta del acreedor.
Un ejemplo con números
Una vivienda con un valor de subasta de 150.000 € queda desierta en un juzgado (procedimiento iniciado después de abril de 2025) y se deben al acreedor 65.000 € con intereses y costas:
| Vía tras la subasta desierta | Precio mínimo |
|---|---|
| Designación por el deudor: regla general (50 %) | 75.000 € |
| Designación que cubre toda la deuda (sin bajar del 40 %) | 65.000 € |
| Si fuera de la Seguridad Social: segunda subasta (más del 50 %) | más de 75.000 € |
| Si fuera de la Seguridad Social: adjudicación directa de inmuebles (25 %) | 37.500 € |
Como la deuda es menor que la mitad del valor, el comprador designado podría adjudicársela por 65.000 €: cubre todo lo que se debe y supera el 40 % (60.000 €). Calcula el coste total de cada escenario en la calculadora.
Checklist
- ¿Quién subastaba (juzgado, Hacienda, Seguridad Social, notaría)?
- ¿Por qué quedó desierta: precio, cargas, ocupación, cuota?
- ¿Puede volver a salir o pasar a adjudicación directa?
- ¿Tengo la ficha guardada y una alerta creada?
- ¿He calculado hasta dónde me compensa en cada vía?
Preguntas frecuentes
¿Qué significa que una subasta quede desierta?
Que nadie pujó o que ninguna puja cumplió las condiciones para adjudicar el bien. El bien no se vende en esa subasta.
¿Una subasta desierta vuelve a salir?
Puede. En la Seguridad Social hay segunda subasta; en los juzgados, las partes pueden pedir una nueva; en Hacienda puede pasar a adjudicación directa; en las notariales, el promotor puede volver a convocarla.
¿Se puede comprar un bien después de una subasta desierta?
Sí, por varias vías: la designación del deudor en los juzgados (al menos el 50 % del valor), la adjudicación directa de Hacienda o de la Seguridad Social, o una nueva subasta.
¿Dónde veo si una subasta quedó desierta?
En la ficha de la subasta cerrada, en Subastum o en el Portal de Subastas del BOE. En Subastum, además, el bloque de estadística de cada ficha abierta indica qué porcentaje de subastas parecidas de la zona quedó desierto.
¿El banco se queda la casa si la subasta queda desierta?
En los procedimientos judiciales iniciados desde el 3 de abril de 2025, no: el acreedor solo puede adjudicarse el bien pujando en la subasta. En los anteriores rigen las reglas previas, que sí lo permitían.
Siguientes pasos
- Consulta cómo se rematan las viviendas de tu zona en los informes.
- Repasa cómo funcionan las subastas de la Seguridad Social y las de Hacienda.
- Crea una alerta en viviendas en subasta para no perder las que vuelvan a salir.
Guía informativa; no constituye asesoramiento jurídico. Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 647 y 671), Reglamento General de Recaudación (RD 939/2005, arts. 104 bis y 107), RD 1415/2004 (arts. 120 y 123 bis) y Ley del Notariado (art. 75), según su texto consolidado en el BOE a 25 de octubre de 2026. Datos de Subastum: certificados de cierre del Portal de Subastas desde 2016.