Mejora de postura: qué pasa si ganas una subasta por debajo del 70 %
Has ganado una subasta judicial, pero tu puja no llega al 70 % del valor. Empieza un plazo de 10 días en el que el deudor puede presentar a otra persona que mejore tu oferta. Te explicamos cuándo se abre, quién puede mejorar, qué pasa con tu depósito y cómo funciona en Hacienda y en la Seguridad Social.
Cierra la subasta, tu puja es la más alta y el Portal te lo confirma. Pero si en una subasta judicial esa puja no llega al 70 % del valor de subasta, todavía no has ganado del todo: empieza un plazo en el que el deudor puede presentar a alguien que pague más. Es la mejora de postura, y conviene entenderla antes de pujar bajo.
En una subasta judicial de inmuebles, si la mejor puja es inferior al 70 % del valor de subasta, el ejecutado tiene 10 días desde el cierre para presentar a otra persona que mejore el precio con al menos el 60 % del valor, o con lo que cubra toda la deuda (art. 670.3 LEC). Esa persona debe haber consignado antes el mismo depósito y pagar el resto en 10 días. Si lo hace, se queda el bien y a ti se te devuelve el depósito.
Cuándo se abre el plazo
| Quién subasta | Se abre si la mejor puja… | Plazo |
|---|---|---|
| Juzgado, inmuebles | es inferior al 70 % | 10 días |
| Juzgado, muebles | es inferior al 50 % | 10 días |
| Seguridad Social | es inferior al 75 % y no cubre la deuda | 3 días hábiles |
| Hacienda | No existe: la Mesa decide (art. 104 bis RGR) | |
Normas: LEC arts. 670.3 (inmuebles) y 650.3 (muebles), en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025 para procedimientos iniciados desde el 3 de abril de 2025; RD 1415/2004, art. 120.5.c. En los procedimientos judiciales anteriores rige la redacción previa, con otros porcentajes.
Quién puede mejorar y cómo
- Lo presenta el ejecutado, mediante escrito, en los 10 días siguientes al cierre. No hace falta notificación: el plazo corre solo.
- La persona presentada tiene que ofrecer al menos el 60 % del valor de subasta en inmuebles (el 50 % en muebles), o una cantidad menor si basta para pagar toda la deuda al ejecutante, y en todo caso mejorar el precio de la subasta.
- Antes debe haber ingresado en la cuenta del juzgado el mismo depósito exigido para pujar, y tiene 10 días desde ese ingreso para pagar el resto. Si no paga, pierde el depósito y se convoca, si hace falta, una nueva subasta (art. 670.3).
- El ejecutante no puede mejorar: si hubo pujas y no fue el mejor postor, no puede mejorar el precio ni pedir la adjudicación después (art. 670.3, en relación con el art. 647).
Qué pasa contigo, el mejor postor
- Si hay mejora: el juzgado te notifica que la persona presentada ha mejorado tu precio y ordena devolverte el depósito de inmediato (art. 670.4).
- Si no hay mejora, o no llega a hacerse efectiva: tu remate se aprueba si llega al 50 % del valor, o si cubre toda la deuda sin bajar del 40 %. Entonces tienes 20 días para pagar el resto (art. 670.3 y 670.4).
- Si tu puja no cumple esos mínimos, decide el letrado de la Administración de Justicia oídas las partes, valorando la conducta del deudor, si hay otros bienes y el sacrificio que supone. Si deniega el remate, a petición del ejecutado se levanta el embargo.
- Vivienda habitual del deudor: no se aprueba por menos del 70 %, salvo que se cubra toda la deuda, y nunca por menos del 60 %.
Desde el lado del deudor
Para el ejecutado, la mejora es la última oportunidad de que su bien se venda por más y de reducir lo que seguirá debiendo. Puede presentar a cualquier persona: un familiar, un inversor o un comprador interesado que no llegó a pujar. Pero esa persona tiene que consignar el depósito antes de que el deudor presente el escrito y pagar el resto en 10 días: no basta con una promesa. Si te ofrecen «mejorar» una subasta, exige que todo pase por la cuenta del juzgado.
También en las ejecuciones hipotecarias
La subasta de bienes hipotecados se rige por las normas de la subasta de inmuebles (art. 691.4 LEC), así que la mejora de postura funciona igual en las ejecuciones hipotecarias, también con la protección de la vivienda habitual. La diferencia está en el valor de subasta: en la hipotecaria es el pactado en la escritura, que no puede bajar del 75 % de la tasación (art. 682.2).
Qué dicen los datos
¿Con qué frecuencia se puja por debajo del 70 %? Reparto de los remates de las viviendas adjudicadas en el Portal del BOE desde 2016 (todas las autoridades):
| Remate sobre el valor de subasta | Viviendas | Peso |
|---|---|---|
| Menos del 50 % | 11.800 | 26,3 % |
| Del 50 al 70 % | 14.054 | 31,3 % |
| Del 70 al 100 % | 11.931 | 26,6 % |
| Más del 100 % | 7.132 | 15,9 % |
Fuente: informe claves del remate. Más de la mitad de las viviendas adjudicadas (el 57,6 %) se remató por debajo del 70 % de su valor: en las judiciales, son las subastas en las que cabe la mejora. Los datos no dicen en cuántas se presentó una mejora: el certificado de cierre recoge la mejor puja, no lo que ocurrió después.
Un ejemplo con números
Vivienda en Toledo con un valor de subasta de 150.000 €, una deuda de 85.000 € con intereses y costas, y no es la vivienda habitual del deudor (procedimiento de 2025). Ganas con 80.000 € (53,3 %):
| Qué puede pasar | Resultado |
|---|---|
| El deudor presenta a alguien que ofrece 90.000 € (60 %) | Se queda el bien; te devuelven tus 30.000 € de depósito |
| Alguien ofrece 85.000 €: no llega al 60 %, pero cubre la deuda | También vale como mejora |
| Nadie mejora en 10 días | Tu remate se aprueba (supera el 50 %) y pagas 50.000 € en 20 días |
Con 80.000 €, la calculadora de Subastum da un coste total de 87.746 a 92.578 € (ITP del 9 % en Castilla-La Mancha, Registro, gestoría y posesión). Si hubieras pujado 105.000 € (el 70 %), te habrías ahorrado la incertidumbre, pero pagando 25.000 € más.
Cómo tenerlo en cuenta al pujar
- Pujar por debajo del 70 % es legítimo, pero durante 10 días tu adjudicación no es segura y tu depósito sigue retenido.
- Si es vivienda habitual, pujar por debajo del 70 % sin cubrir la deuda casi garantiza que no se apruebe.
- Calcula el valor del 70 % antes de pujar y decide si te compensa llegar.
- Ten preparado el pago: si nadie mejora, el plazo de 20 días empieza a contar.
- Reserva tu postura si no ganas: si el ganador no paga en plazo, el bien puede adjudicarse al siguiente postor que reservó su postura (art. 652 LEC). Si quien falla es el tercero que mejoró, pierde su depósito y se convoca una nueva subasta si hace falta (art. 670.3).
Checklist
- ¿Mi puja está por debajo del 70 % (inmuebles) o del 50 % (muebles)?
- ¿Es la vivienda habitual del deudor?
- ¿Conozco la deuda que se reclama?
- ¿Tengo el dinero para pagar si nadie mejora?
Preguntas frecuentes
¿Qué es la mejora de postura?
El derecho del ejecutado a presentar, en los 10 días siguientes al cierre, a otra persona que mejore la mejor puja cuando esta no llega al 70 % del valor de subasta en inmuebles (art. 670.3 LEC).
¿Cuánto tiene que ofrecer quien mejora?
Al menos el 60 % del valor de subasta, o lo que cubra toda la deuda del ejecutante si es menos, y siempre más que la mejor puja. Antes debe haber consignado el mismo depósito.
¿Pierdo mi depósito si alguien mejora mi puja?
No. El juzgado te notifica la mejora y ordena devolverte el depósito de inmediato (art. 670.4 LEC).
¿Hay mejora de postura en las subastas de Hacienda?
No. En Hacienda, con el 50 % del tipo se adjudica y por debajo decide la Mesa (art. 104 bis del Reglamento General de Recaudación).
¿Y en la Seguridad Social?
Sí, con otras cifras: si la mejor oferta es inferior al 75 % del tipo y no cubre la deuda, el deudor tiene 3 días hábiles para presentar un tercero que la mejore al menos hasta ese 75 % (art. 120.5.c del RD 1415/2004).
Siguientes pasos
- Repasa cómo funcionan las subastas judiciales y cómo calcular tu puja máxima.
- Consulta el remate típico de tu zona en los informes.
- Calcula el coste total al 70 % y por debajo.
Guía informativa; no constituye asesoramiento jurídico. Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 647, 650, 670, 682 y 691) en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025, RD 939/2005 (art. 104 bis) y RD 1415/2004 (art. 120), según el BOE a 25 de octubre de 2026. Datos de Subastum: viviendas adjudicadas en el Portal de Subastas desde 2016, todas las autoridades.