Subastas judiciales: cómo funcionan en España
La mayoría de lo que sale en el Portal del BOE son subastas judiciales: bienes embargados por los juzgados en ejecuciones hipotecarias, deudas, herencias o concursos. Te explicamos de dónde salen, cómo se tramitan, qué cambió en 2025 y cómo se adjudican de verdad.
Ocho de cada diez subastas de inmuebles del Portal del BOE las ordena un juzgado. Detrás hay una deuda que ha acabado en los tribunales, una herencia que no se reparte o una empresa en concurso. Para el comprador, todas se pujan en el mismo Portal, pero no todas se comportan igual: de qué procedimiento sale la subasta cambia mucho las probabilidades.
Una subasta judicial es la venta, ordenada por un juzgado, de un bien embargado o de un bien que hay que repartir, en el Portal de Subastas del BOE. Se puja durante 20 días naturales con un depósito del 20 % en inmuebles; en los procedimientos iniciados desde abril de 2025, las pujas son secretas y el plazo no se prorroga. Con una puja del 70 % del valor, el remate se aprueba; por debajo, hay más trámites.
Subastas de bienes embargados por los juzgados: de dónde salen
- Ejecución en vía de apremio. Un acreedor reclama una deuda y el juzgado embarga y subasta bienes del deudor. Incluye las ejecuciones hipotecarias, con sus reglas propias (arts. 681 y siguientes LEC), y las ejecuciones ordinarias de préstamos, deudas comerciales o de comunidad.
- Jurisdicción voluntaria. No hay deuda, sino un bien que hay que vender: por ejemplo, la división de una herencia o de un bien en copropiedad cuando los dueños no se ponen de acuerdo.
- Concursos de acreedores. El juzgado de lo mercantil vende bienes de una empresa o persona insolvente.
La jurisdicción voluntaria tiene su origen en una regla sencilla del Código Civil: nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes y cualquier copropietario puede pedir en cualquier momento que se divida (art. 400). Si la cosa no se puede dividir sin perder valor, como una vivienda, y los dueños no se ponen de acuerdo, se vende y se reparte el precio (art. 404). Por eso estas subastas suelen ser de bienes sin deudas: lo que se busca es repartir, no cobrar.
Qué dicen los datos según el procedimiento
Subastas de inmuebles de los juzgados en el Portal del BOE desde 2016:
| Procedimiento (inmuebles) | Adjudicadas | Remate | Más del valor |
|---|---|---|---|
| Vía de apremio (135.698) | 36,3 % | 60,0 % | 13,3 % |
| Jurisdicción voluntaria (5.866) | 78,4 % | 70,0 % | 23,1 % |
| Concursos (1.380) | 85,7 % | 50,5 % | 11,2 % |
«Remate» es la mediana en porcentaje del valor de subasta. Fuente: informe claves del remate. Tres perfiles muy distintos: en la vía de apremio casi dos de cada tres subastas no se adjudican; en la jurisdicción voluntaria casi ocho de cada diez sí, y más caras, porque suelen ser bienes sin deudas detrás; en los concursos se adjudica casi todo, pero a la mitad del valor de mediana.
Quién interviene
- El juzgado, que despacha la ejecución, y el letrado de la Administración de Justicia, que convoca la subasta, aprueba el remate y dicta el decreto de adjudicación.
- El ejecutante (el acreedor) y el ejecutado (el deudor). El ejecutante puede pujar sin depósito y ceder el remate a un tercero (art. 647.2 y 647.3 LEC).
- Los postores: cualquier persona registrada en el Portal que consigne el depósito.
Las fases de una ejecución hasta la subasta
- Embargo y anotación en el Registro (art. 629).
- Tasación del bien, salvo acuerdo de las partes (art. 637); en la hipotecaria vale el precio pactado en la escritura, nunca por debajo del 75 % de la tasación (art. 682.2).
- Certificación de dominio y cargas del Registro (art. 656) y valor de subasta: la tasación menos las cargas anteriores (art. 666).
- Convocatoria en el Portal, con el edicto, la información registral, la situación posesoria y, si procede, la posibilidad de visitar (arts. 667 y 668).
- Pujas durante 20 días, con depósito del 20 % en inmuebles (art. 669.1), y aprobación del remate (art. 670).
- Pago, decreto de adjudicación, cancelación de cargas posteriores e inscripción (arts. 670, 673 y 674); después, la posesión (arts. 675 y 704).
Cada paso con detalle en cómo funcionan las subastas del BOE paso a paso.
Lo que cambió en abril de 2025
La Ley Orgánica 1/2025 reformó la subasta judicial para los procedimientos iniciados desde el 3 de abril de 2025 (disposición transitoria novena); los anteriores siguen con las reglas previas.
| Regla | Desde abril de 2025 | Antes |
|---|---|---|
| Depósito, inmuebles | 20 % | 5 % |
| Pujas | Secretas, sin prórroga | Visibles, con prórroga |
| Pago del resto | 20 días | 40 días |
| Si nadie puja | El deudor puede designar comprador | El acreedor pedía el bien |
Normas: LEC arts. 647, 649.1, 669.1, 670 y 671 en su redacción actual, y Ley 19/2015 para la anterior. Además, la subasta no puede terminar en sábado, domingo o festivo nacional, entre el 24 de diciembre y el 6 de enero ni en agosto (art. 649.1).
Cuándo se aprueba el remate
- Puja de al menos el 70 % del valor de subasta: se aprueba al día siguiente del cierre (art. 670.1).
- Por debajo: el deudor tiene 10 días para presentar a alguien que mejore hasta el 60 % o lo que cubra la deuda (art. 670.3).
- Sin mejora: se aprueba si llega al 50 % o si cubre la deuda sin bajar del 40 %; si no, decide el letrado según la conducta del deudor y el sacrificio que supone.
- Vivienda habitual del deudor: nunca por debajo del 70 %, salvo que cubra todo lo que se debe, y entonces no por debajo del 60 %.
Un ejemplo con números
Se subasta la vivienda habitual del deudor en Sevilla, con un valor de 200.000 € y una deuda de 130.000 € con intereses y costas (procedimiento de 2025):
| Tu puja | % del valor | ¿Se aprueba? |
|---|---|---|
| 125.000 € | 62,5 % | No: es vivienda habitual, no llega al 70 % ni cubre la deuda |
| 130.000 € | 65 % | Sí, si el deudor no presenta mejora: cubre la deuda y supera el 60 % |
| 140.000 € | 70 % | Sí, directamente |
Con 130.000 €, la calculadora de Subastum da un coste total de 139.689 a 144.547 € (ITP del 7 % en Andalucía, Registro, gestoría y posesión, que en vivienda habitual puede exigir esperar al lanzamiento). Necesitarías 40.000 € de depósito y pagar el resto en 20 días.
Lo específico de lo judicial
- Cargas. Las anteriores a la que se ejecuta subsisten; el valor de subasta ya las descuenta. Guía: cargas en las subastas.
- Posesión. La vivienda habitual tiene un mes de plazo para desalojarse, prorrogable otro (art. 704); a los ocupantes sin título se les puede pedir el lanzamiento en un año (art. 675). Guía: cómo saber si está ocupado.
- Desierta. Si nadie puja, el deudor puede designar a un comprador por al menos el 50 % o pedir el alzamiento del embargo (art. 671).
Checklist
- ¿De qué procedimiento sale: vía de apremio, jurisdicción voluntaria o concurso?
- ¿Es anterior o posterior a abril de 2025 (depósito y plazos)?
- ¿Es la vivienda habitual del deudor (suelos del 70 % y el 60 %)?
- ¿He revisado cargas y ocupación?
- ¿Tengo el depósito y el resto del dinero en plazo?
Preguntas frecuentes
¿Qué es una subasta judicial?
La venta, ordenada por un juzgado, de un bien embargado o que hay que repartir, en el Portal de Subastas del BOE. Las más frecuentes salen de ejecuciones hipotecarias y ordinarias.
¿Dónde se ven las subastas de bienes embargados por los juzgados?
Todas se publican en el Portal de Subastas del BOE. En Subastum puedes filtrarlas por provincia, tipo de bien y tipo de subasta, con el remate típico de cada zona.
¿Qué es la subasta judicial en vía de apremio?
La que se celebra dentro de una ejecución para cobrar una deuda: el juzgado embarga bienes del deudor y los vende. Es la más frecuente: 135.698 subastas de inmuebles desde 2016.
¿Qué pasa si la subasta judicial queda desierta?
En procedimientos iniciados desde abril de 2025, el acreedor ya no puede quedarse el bien sin pujar. El deudor puede designar a alguien que lo compre por al menos el 50 % del valor o pedir que se levante el embargo (art. 671 LEC).
¿Cuánto depósito piden en una subasta judicial?
El 20 % del valor en inmuebles y el 10 % en muebles, con un mínimo de 1.000 €, en procedimientos iniciados desde abril de 2025; en los anteriores, el 5 %.
Siguientes pasos
- Busca subastas de juzgado en el buscador.
- Repasa cómo pujar y las diferencias con Hacienda.
- Calcula el coste total.
Guía informativa; no constituye asesoramiento jurídico. Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 629, 637, 647, 649, 656, 666 a 675, 681 y siguientes y 704) y Código Civil (arts. 400 y 404), en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025 y, para los procedimientos anteriores, la de la Ley 19/2015, según el BOE a 25 de octubre de 2026. Datos de Subastum: certificados de cierre del Portal de Subastas desde 2016.