Los 7 errores más comunes al comprar en subasta
La mayoría de los disgustos en las subastas no vienen de la mala suerte, sino de siete errores que se repiten: no mirar las cargas, calcular con el remate en vez del coste total, dar por hecho que la vivienda está libre, pujar sin límite, no tener el dinero en plazo, olvidar la mejora del 70 % y confundir las reglas de cada organismo.
Quien ha perdido dinero en una subasta casi nunca lo ha perdido por un tecnicismo raro. Lo ha perdido por algo que estaba escrito en el anuncio, en la nota simple o en la ley, y que no miró a tiempo. Estos son los siete errores que más se repiten, con lo que dicen los datos y cómo evitar cada uno.
Los errores más comunes al comprar en subasta son: 1) no revisar las cargas anteriores, que asumes; 2) calcular con el remate y no con el coste total; 3) dar por hecho que está libre (en el 95 % de las viviendas el anuncio no lo dice); 4) pujar sin límite (el 15,9 % se paga por encima del valor); 5) no tener el dinero en plazo; 6) olvidar la mejora del deudor si no llegas al 70 %; 7) confundir las reglas de cada organismo.
Los datos detrás de los errores
| Viviendas, Portal del BOE | Dato |
|---|---|
| Anuncios sin situación posesoria («no consta»), desde 2016 | 95,2 % |
| Vivienda habitual del deudor, de las que lo indican, desde 2016 | 54,5 % |
| Adjudicadas por encima del valor de subasta, desde 2016 | 15,9 % |
| Adjudicadas por menos del 50 % del valor, desde 2016 | 26,3 % |
| Desiertas, desde 2024 | 35,0 % |
Fuente: informes claves del remate (102.067 de 107.210 viviendas sin dato de posesión; 30.025 de 55.104 habituales; 44.924 adjudicadas con remate conocido) y remates de viviendas (23.025 subastas cerradas desde 2024).
Error 1: no revisar las cargas anteriores
En una subasta judicial, las cargas anteriores a la que se ejecuta no desaparecen: el comprador las acepta y se subroga en ellas (arts. 666 y 668 LEC). El valor de subasta ya las descuenta de la tasación, pero si no lo sabes, puedes pensar que compras barato cuando estás comprando una hipoteca. Las cargas posteriores sí se cancelan al inscribir (art. 674).
Cómo evitarlo: lee la certificación de cargas del edicto y pide una nota simple actualizada al Registro. Si hay una carga anterior, súmala al precio. Guía: cómo comprobar las cargas.
Error 2: calcular con el remate y no con el coste total
Al remate hay que sumarle el ITP (sobre el precio o el valor de referencia del Catastro, si es mayor: art. 10.2 del texto refundido del ITP y AJD), el Registro, la gestoría, la posesión, la reforma y las deudas que acompañan al inmueble: el IBI pendiente (art. 64 del texto refundido de Haciendas Locales) y la comunidad del año en curso y los tres anteriores (art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Cómo evitarlo: calcula el coste total antes de decidir la puja. Mira el ejemplo de más abajo.
Error 3: dar por hecho que está libre
En el 95,2 % de las subastas de vivienda desde 2016, el anuncio no indica si hay ocupantes. Y cuando indica si es la vivienda habitual del deudor, lo es en más de la mitad. Si lo es, el juzgado le da un mes para irse, prorrogable otro (art. 704.1 LEC); si hay ocupantes sin título, tienes un año para pedir su lanzamiento al mismo juzgado (art. 675). Y que esté ocupada no la hace más barata: desde 2016, las viviendas que el anuncio declara con ocupantes o arrendadas se remataron a una mediana del 68 % del valor, casi lo mismo que las libres (68,8 %).
Cómo evitarlo: ve a la zona, pregunta a los vecinos y al administrador, mira los buzones y los contadores, y presupuesta meses sin poder usar la vivienda. Guía: cómo saber si está ocupada.
Error 4: pujar sin límite
Una de cada seis viviendas adjudicadas desde 2016 se pagó por encima de su valor de subasta. A veces está justificado (el valor de subasta es antiguo o bajo); otras, es la puja que se calienta.
Cómo evitarlo: fija tu puja máxima con el coste total y la rentabilidad o el ahorro que exiges, apúntala y no la muevas. En los juzgados, desde abril de 2025 las pujas son secretas: puja directamente tu máximo. Guía: cómo fijar tu puja máxima.
Error 5: no tener el dinero en plazo
Para pujar en un juzgado hay que consignar el 20 % del valor de subasta (procedimientos iniciados desde abril de 2025; antes, el 5 %). Si ganas, el resto se paga en 20 días en inmuebles (40 en procedimientos anteriores); en Hacienda, en 15 días; en la Seguridad Social, en 5 días hábiles. Si no pagas, pierdes el depósito, y la subasta puede quebrar con los gastos a tu cargo (art. 653 LEC).
Cómo evitarlo: ten el dinero disponible o la hipoteca preaprobada antes de pujar. En un juzgado, el testimonio del decreto de aprobación del remate suspende el plazo de pago mientras se expide (art. 670.6 LEC). Guía: financiar la compra.
Error 6: olvidar la mejora del 70 %
En una subasta judicial de inmuebles, si tu puja no llega al 70 % del valor de subasta, no has ganado todavía: el deudor tiene 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura, y después el acreedor puede pedir la adjudicación. Si nadie lo hace, el letrado puede aprobar tu remate, valorando las circunstancias si no llega al 50 % (art. 670.4 LEC).
Cómo evitarlo: si pujas por debajo del 70 %, cuenta con una espera y con la posibilidad de no quedarte el bien, y no comprometas ese dinero en otra cosa mientras tanto.
Error 7: confundir las reglas de cada organismo
- Juzgados: electrónica, 20 días, pujas secretas y sin prórroga desde abril de 2025 (art. 649.1 LEC).
- Hacienda: electrónica, pujas visibles y prórroga de una hora tras la última, hasta 24 horas (art. 104 del Reglamento General de Recaudación).
- Seguridad Social: presencial, sobre cerrado con cheque del 25 % y pujas a viva voz (arts. 118 y 120 del RD 1415/2004).
Cómo evitarlo: antes de nada, mira quién subasta. Guía: diferencias entre organismos.
Un ejemplo con números
Una vivienda de 85 m² en Valencia, valor de subasta 150.000 €, adjudicada por 102.900 € (el 68,6 %, remate mediano nacional desde 2024). Con la calculadora de Subastum:
| Cómo lo calculas | Lo que pagas |
|---|---|
| Solo el remate (error 2) | 102.900 € |
| Con ITP, Registro y gestoría | 112.727 a 117.571 € |
| Con posesión y actualización | 133.069 a 154.186 € |
| Y con una hipoteca anterior de 30.000 € (error 1) | 163.069 a 184.186 € |
Del remate al último escenario, el precio real casi se duplica en el peor caso. Por eso los errores 1 y 2 son los que más cuestan.
Checklist antes de pujar
- ¿He leído la certificación de cargas y pedido la nota simple?
- ¿He calculado el coste total con impuestos, posesión, reforma y deudas?
- ¿Sé si está ocupada o he presupuestado que lo esté?
- ¿Tengo mi puja máxima escrita?
- ¿Tengo el depósito y el resto del dinero para el plazo de este organismo?
- ¿Sé qué pasa si mi puja no llega al 70 %?
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el error más caro al comprar en subasta?
No revisar las cargas anteriores: en una subasta judicial las asume el comprador (art. 668 LEC), y pueden sumar al precio tanto como el propio remate.
¿Puedo perder el depósito?
Sí, si ganas y no pagas el resto en plazo. Si no ganas, se te devuelve, salvo que hayas pedido reservarlo para quedar como siguiente postor.
¿Qué pasa si la vivienda está ocupada?
Si es la vivienda habitual del ejecutado, el juzgado le da un mes para desalojarla, prorrogable otro. Si son ocupantes sin título, puedes pedir su lanzamiento al mismo juzgado durante el año siguiente a la adquisición.
¿Tengo que pagar las deudas de comunidad?
El inmueble responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores (art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal). Pide el certificado de deuda al administrador.
¿Gané la subasta si mi puja es la más alta?
En un juzgado, solo si llega al 70 % del valor; si no, hay un plazo de 10 días para que el deudor presente una mejora (art. 670.4 LEC).
Siguientes pasos
- Repasa cómo funcionan las subastas del BOE.
- Busca viviendas en subasta.
- Calcula el coste total antes de pujar.
Guía informativa; no constituye asesoramiento jurídico. Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 649, 653, 666, 668, 670, 674, 675 y 704), RD 939/2005 (art. 104), RD 1415/2004 (arts. 118 y 120), texto refundido del ITP y AJD (art. 10), texto refundido de Haciendas Locales (art. 64) y Ley de Propiedad Horizontal (art. 9), según el BOE a 25 de octubre de 2026. Datos de Subastum: claves del remate (desde 2016) y remates de viviendas (desde 2024).