Invertir en subastas: rentabilidad, riesgos y estrategias
Comprar en subasta para alquilar o para revender puede dar rentabilidades que el mercado libre ya no da, pero solo si se calcula con el coste total y no con el precio de remate. Te enseñamos a hacerlo con los datos de remates de Subastum, el alquiler de referencia del Ministerio de Vivienda y un ejemplo completo.
Las subastas atraen a inversores por una razón sencilla: se compra por debajo del valor. Pero una inversión no se mide por el precio de compra, sino por lo que rinde el dinero total que pones, durante el tiempo que lo tienes inmovilizado, después de los gastos y con los riesgos que asumes. Esta guía hace esa cuenta con datos reales.
La rentabilidad de una vivienda comprada en subasta se calcula sobre el coste total (remate, impuestos, Registro, posesión y reforma), no sobre el remate. Desde 2024, las viviendas del Portal del BOE se rematan a una mediana del 68,6 % del valor de subasta, del 50 % en Ciudad Real al 90,1 % en Baleares. Con el alquiler de referencia del Ministerio, un piso en Zaragoza rematado al 56 % da un 9,5 % bruto sin reforma y un 7,1 % con ella.
Las tres estrategias
- Comprar para alquilar: buscas una renta estable. Lo que manda es la relación entre el alquiler de la zona y el coste total.
- Comprar, reformar y vender: buscas la diferencia entre el coste total y el precio de venta, menos los gastos de venta y los impuestos de la ganancia. Lo que manda es el valor de mercado real y el tiempo.
- Bienes de importe bajo (garajes, trasteros): menos capital, menos riesgo de ocupación y más subastas. Desde 2024, los garajes se rematan a una mediana del 62,1 % del valor. Guía: garajes en subasta.
Dónde está el margen
El punto de partida es lo que se paga de verdad en cada zona. Viviendas del Portal del BOE cerradas desde 2024, con el precio por metro cuadrado del remate frente al de tasación:
| Provincia (subastas) | Remate | €/m² remate | €/m² tasación |
|---|---|---|---|
| Ciudad Real (259) | 50,0 % | 330 | 828 |
| Zaragoza (372) | 56,0 % | 964 | 1.906 |
| Barcelona (2.720) | 60,0 % | 1.277 | 3.208 |
| Valencia (1.526) | 70,0 % | 870 | 1.931 |
| Madrid (1.816) | 76,1 % | 1.710 | 4.048 |
| España (23.025) | 68,6 % | 906 | 2.316 |
Fuente: informe de remates de viviendas de Subastum; «remate», mediana sobre el valor de subasta; los €/m² son medianas de las subastas que indican superficie. La tasación es la del préstamo hipotecario, a menudo antigua: sirve para comparar, no como precio de venta. Más provincias en mejores provincias para comprar en subasta.
Un ejemplo para alquilar
Un piso de 80 m² en Zaragoza con un valor de subasta de 120.000 €, adjudicado al remate mediano de la provincia, el 56 %: 67.200 €. La calculadora de Subastum suma el ITP de Aragón, el Registro, la gestoría y la posesión, y cruza el alquiler de referencia del Ministerio de Vivienda en el municipio (mediana, 618 € al mes):
| Escenario | Coste total | Rentab. bruta |
|---|---|---|
| Sin reforma | 74.349 a 81.238 € | 9,5 % |
| Con actualización | 93.744 a 115.076 € | 7,1 % |
La rentabilidad bruta es la renta anual entre el coste total, con el alquiler mediano. Con el alquiler del percentil 25 y el coste alto, baja al 7,5 % sin reforma y al 5,3 % con ella. Para comparar: el mismo cálculo en Valencia, con un valor de 150.000 €, 85 m² y el remate mediano nacional, da un 7,1 % sin reforma y un 5,8 % con ella. El remate más bajo de Zaragoza se nota.
Cuánto dinero necesitas, y cuándo
En un juzgado, para pujar por ese piso de Zaragoza hay que consignar el 20 % del valor de subasta: 24.000 €, que quedan bloqueados hasta el cierre aunque no ganes (en procedimientos iniciados desde abril de 2025). Si ganas, pagas los 43.200 € restantes en 20 días y, después, el ITP y el Registro. La reforma llega cuando tengas la posesión. En total, entre 74.000 y 115.000 € según el escenario, y casi todo en pocas semanas: planifícalo antes de pujar.
De la rentabilidad bruta a la neta
La bruta no descuenta lo que cuesta tener el piso. Siguiendo con Zaragoza sin reforma (7.416 € de renta al año), con supuestos nuestros que debes ajustar a cada caso: IBI de 350 €, comunidad de 600 € al año, seguro de 200 € y un mes al año sin inquilino (618 €). Son 1.768 € de gastos: quedan 5.648 €, un 7,3 % neto sobre el coste total medio (77.794 €), antes del IRPF.
En el IRPF, el alquiler de vivienda tributa como rendimiento del capital inmobiliario. Se deducen los gastos y la amortización, y el rendimiento neto puede reducirse entre el 50 y el 90 % según el contrato y la zona (art. 23.2 de la Ley del IRPF, en la redacción de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda). En las zonas de mercado tensionado declaradas, además, la renta de los nuevos contratos puede estar limitada.
Comprar para revender
Para revender, la cuenta es: precio de venta − gastos de venta − coste total, y sobre la ganancia, el IRPF del ahorro o el Impuesto sobre Sociedades. Los gastos de venta (agencia, plusvalía municipal, notaría del vendedor) suelen rondar el 3-6 % del precio. Dos cautelas:
- El precio de venta no es el valor de subasta ni la tasación. Mira viviendas parecidas en venta en la misma calle, y descuenta el margen de negociación.
- El tiempo cuesta: entre la puja, el pago, la inscripción, la posesión, la reforma y la venta pueden pasar muchos meses. Si financias, cada mes son intereses.
Los riesgos que se comen la rentabilidad
- Ocupación: en las subastas de vivienda desde 2016 en las que el anuncio lo indicaba, el 54,5 % era la vivienda habitual del deudor. Meses sin renta y, a veces, abogado. Guía: cómo saber si está ocupada.
- Cargas anteriores, que se suman al precio (art. 666 LEC). Guía: cargas.
- Reforma desconocida: sin visita, presupuesta la reforma alta.
- Pagar de más: desde 2016, el 15,9 % de las viviendas adjudicadas se pagó por encima de su valor de subasta (claves del remate). Fija tu puja máxima con el coste total y no la muevas.
- Liquidez: el depósito queda bloqueado hasta el cierre y el resto se paga en plazos cortos. Guía: financiar la compra.
Cómo fijar tu puja máxima
- Decide la rentabilidad mínima que exiges (por ejemplo, un 6 % neto).
- Calcula la renta anual neta con el alquiler de la zona y tus gastos.
- Divide: renta neta entre rentabilidad exigida = coste total máximo.
- Resta impuestos, Registro, posesión y reforma: lo que queda es tu puja máxima.
En Zaragoza sin reforma: 5.648 € entre el 6 % son 94.133 € de coste total máximo. La calculadora te da los gastos para ese precio y, por diferencia, tu límite.
Checklist del inversor
- ¿Conozco el remate típico y el alquiler de la zona?
- ¿He calculado la rentabilidad sobre el coste total, con reforma?
- ¿He descontado meses sin renta por ocupación o vacío?
- ¿Tengo la puja máxima fijada antes de pujar?
- ¿Puedo inmovilizar el depósito y pagar en plazo?
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad da una vivienda comprada en subasta?
Depende de la zona y del remate. En nuestro ejemplo de Zaragoza, un 9,5 % bruto sin reforma y un 7,1 % con ella, con el alquiler mediano de referencia del Ministerio de Vivienda. Calcúlala siempre sobre el coste total.
¿Es mejor comprar para alquilar o para revender?
Alquilar exige menos acierto con el precio de venta y aguanta mejor los retrasos; revender da más si el margen es amplio, pero cada mes de espera cuesta y la ganancia tributa.
¿Dónde se compra más barato en subasta?
Desde 2024, el remate mediano más bajo de las viviendas está en provincias del interior como Ciudad Real, Huesca o Soria, en torno al 50 % del valor de subasta. Allí también hay menos demanda de alquiler y de compra.
¿Puedo invertir en subastas a través de una sociedad?
Sí, una sociedad puede pujar como cualquier persona jurídica, acreditando la representación. La fiscalidad cambia (Impuesto sobre Sociedades en lugar de IRPF): consúltalo con un asesor.
¿Cuál es el mayor riesgo para un inversor?
Comprar sin calcular el coste total: no contar las cargas anteriores, la reforma o los meses hasta tener la posesión. Con esos tres bien estimados, el resto es gestión.
Siguientes pasos
- Lee si vale la pena comprar en subasta.
- Consulta los informes de remates de tu zona.
- Calcula el coste total y la rentabilidad.
Guía informativa; no es una recomendación de inversión ni asesoramiento fiscal. Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 666), Ley del IRPF (art. 23.2) y Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, según el BOE a 25 de octubre de 2026. Datos de Subastum: informe de remates de viviendas (desde 2024), claves del remate (desde 2016) y alquiler SERPAVI del Ministerio de Vivienda a través de la calculadora. Los gastos de tenencia del ejemplo son supuestos.