Las mejores provincias para comprar en subasta
¿Dónde se rematan más baratas las viviendas en subasta y dónde compensa de verdad? Lo respondemos con 23.025 subastas de vivienda del Portal del BOE cerradas desde 2024, provincia a provincia, y con un ejemplo de rentabilidad.
«¿Dónde salen más baratas las subastas?» es la pregunta que más nos hacen. La respondemos con datos: las 23.025 subastas de vivienda del Portal del BOE cerradas desde el 1 de enero de 2024 que recoge nuestro informe de remates. Y añadimos la pregunta que de verdad importa: dónde compensa, que no siempre es donde sale más barato.
Desde 2024, las viviendas en subasta se adjudican en el 65 % de los casos, con un remate mediano del 68,6 % del valor de subasta. Se rematan más baratas en el interior: Ciudad Real y Huesca (50 %), Jaén, Cáceres, Córdoba, Toledo y León (52 %). La competencia aprieta en Baleares (90,1 %), Santa Cruz de Tenerife (82 %), Málaga (80 %) y Madrid (76,1 %).
El dato nacional
De las 23.025 subastas de vivienda cerradas desde 2024, se adjudicaron 14.959 (65 %) y 8.066 quedaron desiertas (35 %). El remate mediano fue el 68,6 % del valor de subasta, y el precio, unos 906 €/m² frente a 2.316 €/m² de tasación media. En la serie larga, desde 2016, la proporción de desiertas es mucho mayor: en los juzgados, el 62,8 % de las viviendas no se adjudicó. Las dos cifras no son del todo comparables (la reciente incluye Hacienda y otras haciendas), pero apuntan a que en los últimos años se adjudica más.
Dónde se remata más barato
| Provincia (subastas) | Adjudicadas | Remate | €/m² |
|---|---|---|---|
| Ciudad Real (259) | 51,0 % | 50,0 % | 330 |
| Huesca (112) | 53,6 % | 50,0 % | 400 |
| Jaén (433) | 44,3 % | 52,0 % | 383 |
| Cáceres (150) | 68,7 % | 52,0 % | 476 |
| Córdoba (371) | 48,0 % | 52,0 % | 599 |
| Toledo (416) | 56,7 % | 52,0 % | 412 |
| León (304) | 60,9 % | 52,0 % | 458 |
| Guadalajara (159) | 57,2 % | 54,0 % | 695 |
Son provincias del interior con más oferta que demanda en subasta: pocas pujas, muchas desiertas (en Jaén y Córdoba, más de la mitad) y remates en torno a la mitad del valor.
Dónde la competencia aprieta
| Provincia (subastas) | Adjudicadas | Remate | €/m² |
|---|---|---|---|
| Baleares (360) | 89,4 % | 90,1 % | 1.694 |
| S. C. de Tenerife (269) | 85,1 % | 82,0 % | 1.089 |
| Málaga (914) | 88,3 % | 80,0 % | 1.660 |
| Madrid (1.816) | 78,2 % | 76,1 % | 1.710 |
| Álava (103) | 68,0 % | 74,8 % | 2.011 |
| A Coruña (269) | 83,6 % | 74,0 % | 723 |
| Gipuzkoa (158) | 71,5 % | 74,0 % | 2.583 |
| Asturias (481) | 74,4 % | 74,0 % | 786 |
En Baleares, nueve de cada diez viviendas se adjudican y la mitad por más del 90 % de su valor: el descuento casi desaparece.
Los grandes mercados
| Provincia (subastas) | Adjudicadas | Remate | €/m² |
|---|---|---|---|
| Barcelona (2.720) | 51,0 % | 60,0 % | 1.277 |
| Alicante (1.964) | 74,4 % | 72,0 % | 1.010 |
| Valencia (1.526) | 70,3 % | 70,0 % | 870 |
| Murcia (1.428) | 56,2 % | 60,5 % | 743 |
| Sevilla (811) | 61,3 % | 65,4 % | 724 |
Barcelona es la excepción entre los grandes: la mitad de sus subastas quedan desiertas y se remata al 60 %. Fuente de todas las tablas: informe de remates de viviendas de Subastum (viviendas del Portal del BOE cerradas desde el 1-1-2024; provincias con al menos 100 subastas). «Remate» es la mediana en porcentaje del valor de subasta, contando solo remates válidos; el €/m² excluye las subastas de varios lotes. Por ciudad, en el informe de ciudades.
Remate frente a tasación: la otra forma de medir el descuento
El remate en porcentaje del valor de subasta engaña un poco: el valor de subasta ya descuenta las cargas anteriores y, en las hipotecas, es el pactado en la escritura. Por eso conviene mirar también el precio pagado por metro cuadrado frente a la tasación por metro cuadrado. En el conjunto de España, desde 2024, se pagó de mediana un 39 % del €/m² de tasación (906 frente a 2.316 €/m²).
Por provincias, las mayores distancias están en Huesca (27 %, con solo 38 viviendas con superficie), Toledo (33,8 %), Albacete (36,7 %), Granada (37,4 %), Badajoz (37,8 %) y Sevilla (39,4 %). Las menores, en el País Vasco: Álava (80,4 %), Gipuzkoa (75,5 %) y Bizkaia (70,3 %), aunque allí hay muy pocas viviendas con superficie (entre 12 y 24), así que tómalo como indicio. Una distancia grande entre remate y tasación puede ser una oportunidad o una señal de que la tasación era optimista o de que había cargas: mira la ficha concreta.
Qué explica las diferencias
No hay una sola causa, pero los datos y las fichas apuntan a varias que conviene comprobar en cada caso:
- Demanda de vivienda en la zona: donde hay turismo, empleo o presión de alquiler, hay más postores.
- Tipo de vivienda: las casas de pueblo, las cuotas indivisas o la nuda propiedad interesan a menos compradores que un piso entero en una capital.
- Cargas y ocupación: un remate bajo puede esconder una hipoteca anterior o un desalojo pendiente.
- Quién subasta: Hacienda adjudica casi todo, los juzgados mucho menos, y el peso de cada uno cambia por provincia.
Barato no siempre es mejor: un ejemplo
La misma vivienda de 90 m² comprada al €/m² mediano de remate de dos provincias andaluzas (ITP del 7 %), con la calculadora de Subastum y el alquiler de referencia del Ministerio de Vivienda de cada capital:
| Concepto | Jaén | Málaga |
|---|---|---|
| Remate (90 m² × €/m²) | 34.470 € | 149.400 € |
| Coste total | 37.375 a 42.175 € | 160.464 a 165.332 € |
| Alquiler mediano | 533 €/mes | 860 €/mes |
| Rentabilidad bruta mediana | 15,2 % | 6,2 % |
Sobre el papel, Jaén rinde más del doble. Pero el alquiler de referencia es el de los contratos declarados en la capital: un piso en un pueblo pequeño puede tardar en alquilarse o venderse, y que más de la mitad de las subastas de Jaén queden desiertas dice algo de esa demanda. Málaga rinde menos pero tiene liquidez. Ninguna es «mejor»: depende de si buscas renta, revalorización o vivir.
Cómo usar estos datos
- Para orientar la búsqueda, no para decidir. La provincia es el primer filtro; el resultado se juega en cada subasta.
- Compara la subasta con su zona. Cada ficha de Subastum muestra el remate típico de subastas parecidas en el municipio o la provincia.
- Suma siempre cargas, impuestos y posesión: impuestos y gastos y cargas.
- Mira cuántas se adjudican: donde quedan muchas desiertas, una subasta puede volver a salir.
Cómo buscar en tu provincia con Subastum
- Abre viviendas en subasta y filtra por provincia; puedes acotar por precio y por fecha de cierre.
- En cada ficha, el bloque de estadística te dice cuántas subastas parecidas se resolvieron en ese municipio o provincia, qué porcentaje quedó desierto y a qué porcentaje se remató, con su ventana de fechas.
- Guarda las que te interesen y crea una alerta: te avisaremos de las nuevas que encajen.
- Antes de pujar, calcula el coste total y compara con el €/m² de remate de tu provincia.
Checklist
- ¿Busco descuento, renta o liquidez?
- ¿He mirado el remate típico y el % de adjudicadas de mi provincia y municipio?
- ¿He calculado la rentabilidad con el alquiler de la zona concreta?
- ¿He sumado todos los costes en la calculadora?
Preguntas frecuentes
¿En qué provincia se rematan más baratas las viviendas en subasta?
Desde 2024, en Ciudad Real y Huesca, con un remate mediano del 50 % del valor de subasta, seguidas de Jaén, Cáceres, Córdoba, Toledo y León (52 %).
¿Dónde hay más competencia?
En Baleares (remate mediano del 90,1 % y 89,4 % de adjudicadas), Santa Cruz de Tenerife, Málaga y Madrid.
¿Cuántas subastas de vivienda quedan desiertas?
Desde 2024, el 35 % de las del Portal del BOE. En la serie larga de los juzgados, desde 2016, el 62,8 % de las viviendas no se adjudicó.
¿Comprar donde es más barato es mejor inversión?
No necesariamente. Un remate bajo puede reflejar poca demanda, que también dificulta alquilar o revender. Compara la rentabilidad con el alquiler real de la zona y la liquidez del mercado.
¿Cada cuánto se actualizan estos datos?
El informe de remates se recalcula con los certificados de cierre del BOE; las cifras de esta guía son las del 25 de octubre de 2026.
Siguientes pasos
- Consulta tu provincia en el informe de remates de viviendas.
- Busca viviendas en subasta y filtra por provincia.
- Repasa cómo funcionan las subastas del BOE.
Guía informativa; no es una recomendación de inversión. Datos de Subastum: informe de remates de viviendas (Portal de Subastas del BOE, subastas cerradas desde el 1-1-2024, actualizado el 25-10-2026), informe claves del remate (desde 2016) y alquiler de referencia SERPAVI del Ministerio de Vivienda (contratos de 2024) a través de la calculadora.